Nicht selten streiten die Mietvertragsparteien über die in der Mietsache auf die Oberflächen aufgebrachten Farben.


Welche Farben und Lacke zulässig und welche unzulässig sind, ist zunächst davon abhängig, ob das Mietverhältnis beendet ist oder noch (ungekündigt) besteht.

Verlangt der Vermieter während des (ungekündigt) laufenden Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen, ist zu beachten, dass die Gerichte dem Mieter die ausschließliche Dekorationskompetenz und damit auch die ausschließliche Farbwahlberechtigung zuweisen. Danach sind im laufenden Mietverhältnis dem Mieter keine Farben untersagt. Das Gleiche gilt für die vom Mieter gewählte Ausführungsart der Schönheitsreparaturen. Unzulässig sind nur solche Farben und Ausführungsarten, die die Bausubstanz der Mietsache beeinträchtigen.

Ist das Mietverhältnis beendet, ist der Mieter in seiner Wahl der Farben nicht mehr frei.

Zulässig sollen nach Auffassung der Rechtsprechung nur solche Farben sein, die dem allgemeinen Geschmacksempfinden entsprechen und dem Vermieter eine Weitervermietung in diesem Zustand ermöglicht. Entscheidend ist der Zustand der Mietsache im Einzelfall.

Welche Farben zulässig und welche unzulässig sind, insbesondere in welcher Kombination und mit weclher optischen Auswirkung, vgl. im Farblexikon (in Vorbereitung).


Baumängel an der Mietsache

Die der Mieter nicht zu vertreten hat, mithin in den Verantwortungsbereich und damit in die Beseitigungspflicht des Vermieters fallen, sind vor der Aufforderung an den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter zu beseitigen.


Geltendmachung der Schönheitsreparaturen

Verlangt der Vermieter vom Mieter die Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen und/oder die Beseitigung einer unzulässigen Dekoration, deren Beseitigungsverpflichtung unabhängig von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht, hat der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Vornahme der von ihm verlangten Leistung zu setzen.


Die Aufforderung soll so genau wie möglich dem Mieter gegenüber erklärt werden. Ob hierzu auch eine Beschreibung des gegebenen Zustandes gehört, ist umstritten. Jedenfalls diejenigen Arbeiten, die der Mieter durchzuführen hat, müssen so genau wie möglich dargestellt werden. Nur in Ausnahmefällen wird es ausreichen, den Mieter lediglich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (gemäß § 28 II. BV.) aufzufordern, nämlich dann, wenn das Mietverhältnis bereits sehr lange angedauert hat und die Renovierungsnotwendigkeit sich aufdrängt.

Die Angemessenheit der Frist ist abhängig vom Einzelfall (Größe der Wohnung/Umfang der durchzuführenden Arbeiten). Grundsätzlich ist dem Mieter eine Frist zu setzen, bis zu deren Ablauf er die erforderlichen Arbeiten durchzuführen hat.


Nur ausnahmsweise wird die zusätzliche (!) Bestimmung einer Frist zur Aufnahme (Beginn) der erforderlichen Arbeiten zulässig sein, nämlich dann, wenn die Durchführung der verlangten Arbeiten einen ganz erheblichen Zeitaufwand erfordert (so z.B. bei sehr großen Mietsachen mit sehr vielen Räumen bzw. sehr große Quadratmeterzahl) und ersichtlich ist, dass die dem Mieter gesetzte Endfrist dann nicht einzuhalten ist, wenn die Arbeiten nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt begonnen worden sind.

Ebenfalls nur ausnahmsweise ist die im Übrigen zwingend erforderliche Fristsetzung entbehrlich, nämlich dann, wenn der Mieter die Durchführung der Arbeiten ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen.


Allein der Auszug des Mieters aus den Räumlichkeiten ohne Durchführung der Renovierung reicht nicht aus. Der Mieter muss für die Annahme einer endgültigen Leistungsablehnung wissen, was er eigentlich ablehnt. Dies setzt voraus, dass der Mieter durch den Vermieter zur Durchführung der von ihm verlangten Arbeiten im einzelnen aufgefordert worden ist.

Verzieht der Mieter ins Ausland und führt er zuvor ihm bekannt gegebene Arbeiten in der Wohnung nicht durch, soll dies eine Fristsetzung nicht entbehrlich machen.


Nimmt der Vermieter während des Fristenlaufs bereits Arbeiten in der Wohnung vor, deren Durchführung er vom Mieter verlangt, verliert er diesbezüglich seine Ansprüche gegen den Mieter.

Ist die dem Mieter gesetzte Frist (nach Ansicht des später erkennenden Gericht) zu kurz bemessen, ist diese nicht unwirksam, denn nach Ansicht der Rechtsprechung wird selbst bei einer durch den Vermieter zu kurz bemessenen Frist stets eine angemessen lange Frist in Gang gesetzt.

Weiterhin umstritten ist, ob dem Mieter gegenüber die Ablehnung der Leistungserbringung und die Ersatzvornahme der Arbeiten angedroht werden muss. Obgleich die Ablehnungsandrohung seit der Schuldrechtsreform nicht mehr zum gesetzlichen (Schadensersatz-)Tatbestand gehört, wird teilweise die Androhung als notwendig angesehen.


Es spricht jedenfalls nichts dagegen, den Mieter darauf hinzuweisen, was ihm im Falle des Fristablaufs ohne Vornahme der von ihm verlangten Maßnahmen die Folge ist. Hierbei sollte die Leistungsablehnung jedoch nicht zwingend mit dem Fristablauf verknüpft werden, sondern es sollte der Mieter darauf hingewiesen werden, dass der Vermieter bei fruchtlosem Fristablauf die Möglichkeit hat, die Leistung abzulehnen und eine Ersatzvornahme durchzuführen.

Nimmt der Mieter innerhalb der ihm gesetzten Frist keine Arbeiten vor, tritt neben den Erfüllungsanspruch des Vermieters ein Schadensersatzanspruch; der Vermieter kann nunmehr wählen, was er weiterhin vom Mieter verlangt.


Für eine erfolgreiche Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs ist erforderlich, dass der Zugang des Mängelbeseitigungsaufforderungsschreibens beim Mieter nachweisbar ist.

In Betracht kommen die persönliche Übergabe des Schreibens an den Mieter, der den Empfang quittiert, der Einwurf des Schreibens in den (aktuellen) Hausbriefkasten des Mieters mit einem Zeugen oder durch einen Zeugen, die Übermittlung per Einwurfeinschreiben, per Einschreiben mit Rückschein oder durch Zustellung des Schreibens durch einen Gerichtsvollzieher.

Im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter gegenüber dem Mieter keinen Schadensersatzanspruch wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen geltend machen, sondern hat lediglich einen Anspruch auf Vorschuss auf diejenigen Kosten die zum Zwecke der Durchführung der Arbeiten errechnet worden sind.