Schönheitsreparaturen sind nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen.


Es ist anerkannt, dass Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter – von dem jeweiligen Raum in der Wohnung abhängigen – Fristen durchzuführen sind.

Sind keine Fristen in der mietvertraglichen Vereinbarung genannt, wendet die Rechtsprechung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung die sog. Erfahrungsfristen an, die auf dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums von 1976 zurückgehen.

Danach sind bei Wohnraummietverhältnissen die Schönheitsreparaturen durchzuführen in
> Bad und Küche alle drei Jahre,
> Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre,
> Fluren und sonstigen Nebenräumen alle sieben Jahre.


Es wird davon ausgegangen, dass der jeweiligen Renovierungsfrist eine Vermutungswirkung inne wohnt. Ist die jeweilige Frist noch nicht abgelaufen, spricht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich ist. Ist dagegen die jeweilige Frist abgelaufen, spricht eine widerlegliche Vermutung dafür, dass die Schönheitsreparaturen nunmehr durchzuführen sind. Jede der beiden Vertragsparteien hat die Möglichkeit, die (gegen sie gerichtete) Vermutung zu widerlegen. Der Mieter kann z.B. trotz des Ablaufs der jeweiligen Fristen darlegen, dass eine Renovierungsbedürftigkeit der Räume auf Grund einer sehr pfleglichen Behandlung der Wohnung noch nicht eingetreten sei.

Auch der Vermieter kann darlegen und muss im Zweifel beweisen, dass schon vor Ablauf der jeweiligen Frist eine Renovierungsbedürftigkeit der jeweiligen Räume eingetreten ist.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass an einen solchen (gerichtlichen) Vortrag sehr hohe Anforderungen gestellt werden (vgl. unter Geltendmachung der Schönheitsreparaturen).

Insbesondere ist hierbei zu berücksichtigen, dass grundsätzlich davon ausgegangen wird, dass sich die Mietsache während der Nutzungszeit (zwangsläufig durch die auch vertragsgemäße Nutzung) verschlechtert. Für diese vertragsgemäße Verschlechterung erhält der Vermieter die vereinbarte (Nettokalt) Miete.


Rauchen

So hat z.B. der BGH wiederholt entschieden, dass auch starkes (exzessives) Rauchen zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung gehört, so dass auch bei sehr hoher Nikotinbelastung der einzelnen Räume eine Renovierungsverpflichtung vor Ablauf der jeweiligen Frist nicht automatisch angenommen wird.

(Auch starkes) Rauchen ist vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung, es sei denn, die Mietsache wird hierdurch verschlechtert mit der Folge, dass Instandsetzungen erforderlich sind, die nicht durch Schönheitsreparaturen erbracht werden können.

Ob exzessives Rauchen, wenn dieses bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat, vertragswidrig ist, hat der BGH ausdrücklich offen gelassen.


Die bisherige Fristen(pläne) 3/5/7 werden von der Rechtsprechung jedenfalls für Altmietverträge nicht beanstandet.

Die Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen dürfen nicht vor Beginn des Mietverhältnisses einsetzen. Sie beginnen auch dann, wenn die Wohnung dem Mieter in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergeben wird.

Fehlt ein Fristenplan für die Durchführung von Renovierungsarbeiten, wird der entsprechende Anspruch des Vermieters fällig, wenn objektiv ein Renovierungsbedarf besteht, und zwar unabhängig davon, ob die Mietwohnung bereits in ihrer Substanz gefährdet ist.

Teilweise wird vertreten, dass aufgrund der neuen Malermaterialien (Farben, Tapeten usw.) die bislang anerkannten Fristen verlängert werden sollen, z.B. auf 5/7/10 Jahre.


Keine Fristen:

Sind in einem Geschäftsraummietvertrag keine Fristen genannt, soll es nach einer Auffassung Sache des Vermieters, im Einzelnen darzutun, nach welchen Zeiträumen üblicherweise in Gewerberäumen der vermieteten Art oder mit der konkreten Nutzung Schönheitsreparaturen ausgeführt werden, nach anderer Ansicht soll sich die Renovierungspflicht des Mieters wegen der fehlenden Fristen allein nach dem Grad der während der Mietzeit aufgetretenen Gebrauchsspuren richten, die vom Vermieter im Einzelnen darzulegen sind.


Starre Fristen

Sog. „starre Fristen“ benachteiligen den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen und sind unwirksam.
Zu den Formulierungen, wann eine starre Fristenregelung gegeben ist, vgl. unter Klausellexikon.
Das gilt auch für eine starre Quotenklausel, die unwirksam ist.

Ist die im Mietvertrag enthaltene Fristenregelung unwirksam, hat dieser Umstand die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung betreffend die Schönheitsreparaturen zur Folge.

Allerdings führt eine unwirksame Quotenregelung nicht dazu, dass die gesamte Vereinbarung betreffend die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter unwirksam wird.

Von einem unzulässigen sog. Summierungseffekt wird dann gesprochen, jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammen gehörende Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen.