Schönheitsreparaturen

Der Vermieter hat die Lasten der Mietsache zu tragen, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB. Hierzu gehören die Betriebskosten, Instandhaltungen und Instandsetzungen, sowie die Verwaltungskosten.


Während die Verwaltungskosten bei Wohnraummietverhältnissen nicht auf den Mieter umgelegt werden können, bei Geschäftsraummietverhältnissen im Falle einer wirksamen Vereinbarung dagegen doch, können sowohl bei Geschäftsraummietverhältnissen als auch bei Wohnraummietverhältnissen Betriebskosten im Sinne § 2 der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

Bei der Möglichkeit der Abwälzung von Instandhaltungen und Instandsetzungen auf den Mieter ist wiederum zwischen Geschäftsraummietverhältnissen und Wohnraummietverhältnissen zu unterscheiden. Während der Gesetzgeber und die Rechtsprechung bei Geschäftsraummietverhältnissen eine weitläufige Umlage von Instandsetzungsverpflichtungen auf den Mieter zulassen, ist dies bei Wohnraummietverhältnissen lediglich in sehr engen Grenzen möglich.


Neben der Möglichkeit der Übertragung der Kostentragungspflicht bei sogenannten Kleinreparaturen auf den Mieter gestattet die Rechtsprechung dem Vermieter auch die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Die Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bedarf einer wirksamen Vereinbarung, die, wie andere Mietvertragsklauseln auch, im Falle des Gegebenseins einer sog. Allgemeinen Geschäftsbedingung einer sehr strengen Klauselkontrolle durch die Gerichte unterliegt.


Ist der Vermieter Verwender des Mietvertragsformulars und damit auch Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingung, darf dann der Mieter durch die Vereinbarung nicht unangemessen benachteiligt werden, was nach Auffassung der Rechtsprechung durch die unterschiedlichsten Formulierungen und Vorgaben geschehen kann.

Zur erfolgreichen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter genügte bislang der eine Satz im Mietvertrag:

„Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen (auf eigene Kosten) zu tragen.“

Diese Vereinbarung beinhaltet alle für die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter erforderlichen Voraussetzungen. Soweit sie nicht ausdrücklich in der Vereinbarung genannt sind, werden diese im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung durch die Rechtsprechung eingelesen (vgl. Fristen).


Hinsichtlich der von den Gerichten für unzulässig aber auch für zulässig erachteten Formulierungen (vgl. Klausellexikon).

Haben die Mietvertragsparteien keine wirksame Vereinbarung getroffen, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, verbleibt es bei der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters, für den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu sorgen.

Der Bundesgerichtshof gesteht dem Vermieter für den Fall, dass im Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung betreffend die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter enthalten ist, keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Durchführung eines Mieterhöhungsbegehrens zu.

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag beschreiben/vereinbaren, welche Leistungen zu den Schönheitsreparaturen gehören sollen. Bei Wohnraummietverhältnissen ist jedoch zu beachten, dass die Rechtsprechung es für nicht zulässig erachtet, dem Mieter weitere als die vom Verordnungsgeber definierten Maßnahmen aufzuerlegen.

Fehlt eine Beschreibung/Vereinbarung im Mietvertrag, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ist auf die Definition aus § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV zurück zu greifen.

Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.