Die Betriebskostenabrechnung muss so gestaltet sein, dass diese gedanklich und rechnerisch für den betriebswirtschaftlichen und juristischen Laien nachvollzogen werden kann.


Die richtige Erstellung einer Betriebskostenabrechnung sichert dem Vermieter einen Anspruch auf Nachzahlungsbeträge, wenn die Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben, die auf das Mietobjekt entfallenden Kosten abzudecken.

Die Rechtsprechung unterscheidet bei der Prüfung eine Betriebskostenabrechnung zwischen formellen Fehlern und materiellen Fehlern. Liegen Fehler vor, die die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung entgegen stehen, ist die Betriebskostenabrechnung unwirksam und damit unbeachtlich; eine solche kann keinen Nachzahlungsanspruch gegenüber dem Mieter begründen!

Sind in der Betriebskostenabrechnung (lediglich) materielle Fehler enthalten, ist eine Betriebskostenabrechnung “in der Welt“, die in den fehlerhaften Punkten der Korrektur unterliegen.

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit eine Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit).

Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstigen Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit.

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung i.S.d. § 259 BGB über die Betriebskosten vorliegt, wenn zumindest die nachgenannten 4 Punkte erfüllt sind:

1. Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten.
2. Die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssels.
3. Die Berechnung des Anteils des Mieters.
4. Der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.


Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten

erfordert die Einstellung sämtlicher Kosten, die beim Vermieter betreffend die jeweilige Betriebskostenposition entstanden sind. Der Vermieter darf keine Kosten, die seiner Auffassung nach nicht umlagefähige Betriebskosten sind, vor der Einstellung in die Betriebskostenabrechnung in Abzug bringen (sog. bereinigte Betriebskosten). Tut er dass, läuft er Gefahr, dass die Abrechnung formell fehlerhaft und damit unwirksam ist, zumindest hinsichtlich der betroffenen Betriebskostenposition.

Dem Mieter soll anhand der Abrechnung die Möglichkeit gegeben werden, die auf das Objekt entfallenden Kosten nachvollziehen zu können. Macht der Mieter von seinem Recht auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen Gebrauch, muss der in der jeweiligen Rechnung ausgewiesene Endbetrag mit dem in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Rechnungsbetrag unter der jeweiligen Betriebskostenposition übereinstimmen. Sind in diesem Rechnungsbetrag Summen enthalten, bei denen es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt, so müssen diese im Rahmen der Betriebskostenabrechnung aus dem Ausgangsbetrag „heraus gerechnet“ werden.

Nimmt der Vermieter die Herausrechnung bereits vor der Erstellung der Abrechnung vor, so soll die Berechnung jedenfalls bezüglich dieser einen Position formell nicht wirksam erstellt sein.

Durch die fehlerhafte Betragsnennung soll die Betriebskostenposition nicht zu berücksichtigen sein. Beschränkt sich der Fehler lediglich auf die Position, wird die Abrechnung im übrigen hiervon nicht berührt.

Beispiel: Der Vermieter erhält von der von ihm beauftragten Fahrstuhlwartungsfirma eine Rechnung über 3.000.- €. In diesem Betrag sind nicht nur Kosten der regelmäßigen Wartung, sondern als sog. Vollwartungsvertrag auch Reparaturkosten. Hierauf entfallen jährlich 1.000.- €. Diese sind nicht als Betriebskosten auf den Wohnraummieter umlagefähig. Dennoch muss der Vermieter den gesamten Betrag zunächst in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Erst im Rahmen der Abrechnung ist dem Mieter der Abzug in Höhe von 1.000.- als Reparaturkosten von den umlagefähigen Kosten abzuziehen.

Der Vermieter muß also zunächst alle im Zusammenhang mit der Betriebskostenposition ihm entstandene Kosten in die Abrechnung einstellen und kann dann in der Abrechnung selbst den Abzug solcher Kosten vornehmen, die seiner Auffassung nach nicht der Umlage auf die Mieter zugänglich ist.

Bringt der Vermieter Kosten(arten) in der Abrechnung in Ansatz, die nicht zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart waren, liegt lediglich ein materieller Fehler; die Wirksamkeit der Abrechnung wird hiervon nicht berührt.

Beispiel: Der Vermieter stellt in die Betriebskostenabrechnung als „sonstige Betriebskosten“ die Kosten für die Dachrinnenreinigung ein. Ist dies nicht ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart, kann der Vermieter diese Kosten nicht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen. Die nicht als umlagefähig vereinbarte Kostenart ist aus der Abrechnung heraus zu rechnen.


Zu beachten

ist, dass eine Betriebskostenabrechnung, die formelle Fehler aufweist, die einjährige Einwendungsfrist, die dem Mieter ab Zugang der Betriebskostenabrechnung zusteht, nicht in Gang setzt. Ist die Abrechnung hinsichtlich einzelner Betriebskostenpositionen formell fehlerhaft, muss die Betriebskostenabrechnung in einen wirksamen und in einen unwirksamen Teil unterschieden werden.

Materielle Fehler in der Betriebskostenabrechnung werden also mit Ablauf der Einwendungsfrist des Mieters quasi „geheilt“ bzw. können dann nicht mehr gegen einen Anspruch des Vermieters eingewandt werden, wenn sie erst nach Ablauf der Jahresfrist (erstmalig) erhoben werden.


Abgrenzungs- und Abflußprinzip

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den einzelnen Abrechnungszeiträumen abzugrenzen (Abgrenzungsprinzip), sondern es ist dem Vermieter möglich, (auch) diejenigen Kosten in die Betriebskostenabrechnung einzustellen, die im aktuellen Abrechnungszeitraum beim Vermieter abgeflossen sind, obwohl sie Drittleistungen eines anderen Abrechnungszeitraum betreffen (Abflußprinzip).


> Bei der Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel hat der Vermieter zunächst in der Abrechnung mitzuteilen, nach welchen Kriterien er die Verteilung der Betriebskosten vornimmt. Die Parteien können den jeweiligen Umlagemaßstab vereinbaren. Nur in Ausnahmefällen ist der Vermieter berechtigt den Umlageschlüssel einseitig zu bestimmen. Fehlt es an entsprechenden Vereinbarungen, ist der vom Gesetzgeber vorgegebene Umlageschlüssel anzuwenden.

Gemäß § 556a BGB sind Kosten, die von einem erfaßten Verbrauch oder einer erfaßten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach dem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.


Als anzugebende Verteilerschlüssel kommen u.a. in Betracht:: (Wohnungs-) Einheit, Kopfprinzip, erfaßter Verbrauch/Verursachung, Wohnfläche, Eigentumsanteile, bei Heizkosten auch die beheizte Fläche oder der umbaute Raum.


Bei der Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel bedarf es der Angabe der Bezugsgröße im angegebenen Verteilerschlüssel.

Werden die Betriebskosten nach der Wohnfläche umgelegt, so ist die Fläche der Wohnung und die Gesamtfläche des Hauses anzugeben.

Findet eine Umlage nach Verbrauch statt, so muß der erfaßte Gesamtverbrauch und der jeweilige Verbrauch des Mieters gegeben wurde.

Werden die Betriebskosten nach dem Kopfprinzip umgelegt, so ist die Gesamtnutzerzahl im Objekt sowie die auf die abzurechnende Mietpartei entfallenden Kopfanteile anzugeben. Gleiches gilt bei Wohnungseinheiten.

Findet eine Umlage nach Wohnungseigentumsanteilen statt, so müssen die gesamten Wohnungseigentumsanteile sowie die auf die abzurechnende Einheit entfallenden Eigentumsanteile angegeben werden.


Ändert sich der der aktuellen Betriebskostenabrechnung zugrunde gelegte Umlagemaßstab dem Umfang nach im Vergleich zur vorangegangenen Betriebskostenabrechnung, so stellt die fehlende Erläuterung der Gründe der Änderung keinen formellen Fehler der Abrechnung, sondern allenfalls einen materiellen Fehler dar. Zu beachten ist hierbei, dass der Vermieter in der aktuellen Betriebskostenabrechnung nicht über frühere Abrechnungszeiträume abrechnet, sondern ausschließlich über den aktuellen.

Der Vermieter ist beim anzuwendenden Umlageschlüssel der Quadratmeter nicht berechtigt, solche Flächen in Abzug zu bringen, die nicht vermietet waren; vielmehr hat der Vermieter die auf den Leerstand entfallenden Betriebskosten zu tragen.

Bezüglich einer möglichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche des einzelnen Mieterwohnung von der im Mietvertrag genannten Fläche ist zu beachten, dass der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt.


Fehler bei der Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels

haben unterschiedliche Auswirkungen.

Die fehlende Angabe des Verteilerschlüssels führt regelmäßig zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

Einschränkend stellt der Bundesgerichtshof jedoch fest, dass es einer Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels in der Abrechnung dann nicht bedarf, wenn sich diese aus anderen dem Mieter zugänglichen Quellen ergeben (Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag oder in einer früheren nicht aber in der aktuellen Betriebskostenabrechnung) oder es sich um einen allgemein verständlichen Abrechnungsmaßstab handelt (z.B. Angabe des Verteilerschlüssels „Miteigentum“).

Der Bundesgerichtshof weist darauf hin, dass eine Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.

Die Angabe eines falschen Verteilerschlüssels stellt einen materiellen Fehler der Abrechnung dar, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

Entspricht das Abrechnungsergebnis nicht dem zutreffend angewendeten Umlageschlüssel, liegt lediglich ein materieller Fehler vor, der jederzeit korrigiert werden kann.

Die Angabe eines unverständlichen Verteilerschlüssels stellt einen formellen Fehler dar, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung bzw. derjenigen Kostenpositionen, die dem unverständlichen Abrechnungsschlüssel unterfallen, führt.

Auch die unzutreffende Ausfüllung des vereinbarten Umlagemaßstabes stellt einen materiellen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn mietvertraglich eine Umlage der Kosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart ist, die Umlage der Kosten dann aber tatsächlich nach den im amtlichen Melderegister geführten Personen umgelegt werden. Der Vermieter muß die tatsächliche Belegung der Wohnungen feststellen und angeben, auch wenn diese sich wiederholt während des Abrechnungszeitraums ändert und damit mit nicht unerheblichen Schwierigkeiten verbunden ist.

Die Angabe eines falschen (aber verständlichen) Abrechnungsschlüssels soll lediglich zu einer materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung sein. Vereinbaren z.B. die Mietvertragsparteien, dass die Betriebskosten bei einer vermieteten Eigentumswohnung anhand der Miteigentumsanteile vorgenommen werden soll (was den Vorteil für den Vermieter hat, dass er die ihm von der Wohnungseigentumsverwaltung gelegte Wohngeldabrechnung nicht auf einen anderen Umlageschlüssel umrechnen muss) und legt der Vermieter dann entgegen der Vereinbarung die Betriebskosten auf die Quadratmeterfläche um, so kann dieser Fehler auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert werden, ohne dass sich etwas an dem errechneten Nachzahlungsanspruch ändert (es sei denn, der richtige Umlageschlüssel führt zu einem geringeren Nachzahlungsergebnis).

Die fehlende Erläuterung des Umlageschlüssels führt zur Unwirksamkeit der Abrechnung, es sei denn, der Mieter kann die für die Erläuterung erforderlichen Informationen aus anderen Quellen entnehmen (frühere Betriebskostenabrechnungen; Mietvertrag), oder der Umlageschlüssel ist aus sich heraus verständlich, so dass er keiner Erläuterung bedarf.


> Die Berechnung des Anteils des Mieters kann unterschiedlich erfolgen. Bei der Wahl der Darstellung der Betriebskosten in Tabellenform kann eine gesonderte Spalte mit dem auf die jeweilige Betriebskostenposition entfallenden Anteils des Mieters eingefügt werden.

Möglich ist auch die Teilung der errechneten Gesamtkosten durch den jeweiligen Umlageschlüssel (schwierig bei mehreren unterschiedlichen Umlageschlüsseln in der Abrechnung) mit dem dann auf den Mieter entfallenden Anteil am Ende der Abrechnung.


> Beim Abzug der Vorauszahlungen des Mieters sind sämtliche als Vorauszahlungen auf die Betriebskosten des konkreten Abrechnungszeitraums vorgenommenen Zahlungen (sog. Ist-Vorschüsse) anzugeben. Sind regelmäßig Vorauszahlungen vom Mieter geleistet worden (z.B. 12 Monate x 100.- €), wird die Angabe der vom Mieter für den Abrechnungszeitraum geleisteten Gesamtsumme genügen.

Hat dagegen der Mieter unregelmäßige Zahlungen an den Vermieter vorgenommen (z.B. 6 Monate x 100.- €, 3 Monate x 30.- € und 3 Monate x 5.- €), so sollten die einzelnen Beträge im Zusammenhang mit den Monaten in der Abrechnung angegeben werden.

Ein Fehler bei der Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen dürfte zur Unwirksamkeit der Abrechnung führen, da einer der vier wichtigen Punkte einer Abrechnung nicht erfüllt worden ist; andererseits kann der Mieter selbst die von ihm geleisteten Vorauszahlungen leicht ermitteln.

Haben die Mietvertragsparteien Vorauszahlungen auf Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Betriebskosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten, so begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluß, wenn keine besonderen Umstände vorliegen.


Fehler bei der Betriebskostenabrechnung und ihre Folgen

Die Rechtsprechung hat bislang folgende Fehler in der Betriebskostenabrechnung festgestellt, die zu einer formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führen soll:

Zugrundelegung eines falschen Abrechnungszeitraums
Das Landgericht Berlin hat in einer nicht veröffentlichen Entscheidung eine Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick bestätigt und die Auffassung eingenommen, dass die Anwendung eines Abrechnungszeitraums, der von dem mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraum abweicht, zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

Obgleich in der Literatur teilweise davon abweichende Stimmen finden, ist die Anwendung eines von der vertraglichen Vereinbarung abweichenden Abrechnungszeitraums dringend zu vermeiden.

Zu unterscheiden von einem falschen der Abrechnung zu Grunde gelegten Abrechnungszeitraum ist die unzutreffende Einstellung von Verbrauchsdaten, die den Abrechnungszeitraum überschreiten, in die Abrechnung.

Hierzu gehört auch die Zugrundelegung eines zu langen Abrechnungszeitraums. Der Vermieter muss stets den jährlichen Abrechnungszeitraum wählen und darf über 12 Monate nicht hinaus gehen.

Beispiel: Der Mieter zieht zum 01.01.2003 in die Wohnung ein. Der Warmwasserzähler wird mit einem (Anfangs-) Wert von gemessenen 10 m3 abgelesen. Der Vermieter nimmt während des laufenden Mietverhältnisses keine Ablesungen des Warmwasserzählers für die Abrechnung vor, sondern liest den Zähler erst zum Zeitpunkt des Auszuges des Mieters am 31.12.2007 mit einem Wert von 120 m3 ab. Der Vermieter stellt nun die Differenz von 110 m3 in die Betriebskostenabrechnung 2007 ein. Dies ist jedoch nicht zulässig, weil es sich dabei nicht um den Verbrauch des Jahres 2007, sondern um den Verbrauch der gesamten Mietzeit (2003 - 2007) handelt. Ob dieser Fehler zur formellen Unwirksamkeit oder lediglich zur materiellen Unrichtigkeit der Abrechnung führt, ist bislang noch nicht gerichtlich entschieden worden.

Zugrundelegung eines zu langen Abrechnungszeitraums
Rechnet der Vermieter über mehr als 12 Monate ab, ist die Abrechnung unwirksam.

Einstellung sog. „bereinigter Betriebskosten“
Werden nicht sämtliche in einer dem Vermieter gestellten Rechnung in die Betriebskostenabrechnung eingebracht, sondern durch einen Vorwehgabzu „bereinigt“, so wird diese Betriebskostenabrechnungsposition unwirksam.

Keine Angabe des Umlageschlüssels
Fehlt die Angabe des Umlageschlüssels gänzlich, ist die gesamte Abrechnung unwirksam.

Angabe eines unverständlichen Umlageschlüssels
Ist ein unverständlicherUmlageschlüssel in der Abrechnung angegeben, ist die gesamte (bzw. die hiervon betroffenen Positionen) Abrechnung unwirksam.

Keine Erläuterung des Umlageschlüssels
Ist der Umlageschlüssel nicht erläutert, ist die gesamte Abrechnung (bzw. die hiervon betroffenen Positionen) unwirksam.

Einstellung von Soll-Vorschüssen des Mieters
Die Einstellung von Sollvorschüssen soll einer ordnungsgemäßen Erstellung der Abrechnung entgegen stehen.


Dagegen sollen lediglich materielle Fehler der Abrechnung in folgenden Fällen gegeben sein:

Einstellung von Betriebskosten(positionen), die vertraglich nicht vereinbart sind.
Falsche Berechnung von Betriebskosten(positionen).
Angabe eines falschen (aber verständlichen) Umlageschlüssels.


Kein Vorwegabzug für Geschäftsraumkosten im preisfreien Wohnraum.
Während bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum gemäß § 20 Absatz 2 Satz 1 Neubaumietenverordnung (NMV) die auf die Geschäftsräume (genauer: die nicht auf Wohnraum) entfallenden Kosten zwingend vor der Kostenermittlung für den Wohnraum in Abzug zu bringen sind, hat der Bundesgerichtshof für den preisfreien Wohnraum entschieden, dass eine Vorwegabzug der Kosten des Geschäftsraums in der Regel nicht angezeigt und damit nicht erforderlich ist. Nur dann, wenn besondere Umstände einen höheren Betriebskostenverbrauch durch das Gewerbe bedingen, sind diese vorweg in Abzug zu bringen.

Beruft sich der Mieter auf diese Umstände, so trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Behauptet der Mieter, in einer Arztpraxis würde sehr viel Wasser verbraucht werden, ohne dass für die Praxis ein gesonderter Wasserzähler existiert, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass der in der Arztpraxis gegebene Wasserverbrauch überdurchschnittlich ausfällt. So trägt der Mieter auch die Beweislast für die Behauptung, dass die gewerbliche Vermietung an den Betreiber eines Behindertenwohnheims eine wesentliche Erhöhung der Versicherungskosten und der Grundsteuer verursacht und in der Betriebskostenabrechnung zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter geführt habe.

Für eine Kinderarztpraxis hat das Amtsgericht Neukölln entschieden, dass nicht zwingend von einem erhöhten Wasserverbrauch ausgegangen werden kann, so dass der Mieter vollumfänglich darlegungs- und beweispflichtig bleibt.

Keine Angabe von Rechnungsdaten im preisfreien Wohnraum.
Während bei der Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum die Angabe der Rechnungsdaten erforderlich ist, geht die herrschende Meinung für den preisfreien Wohnraum davon aus, dass die Rechnungsdaten nicht in der Betriebskostenabrechnung angegeben werden müssen.


Gegenüberstellung der Abrechnungszeiträume
Bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum müssen der aktuelle Abrechnungszeitraum und die auf ihn entfallenden Kosten sowie der vorangegangene Abrechnungszeitraum und dessen Kosten gegenüber gestellt werden, um so dem Mieter die Veränderungen bei den Betriebskosten zu erläutern.
Bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung im preisfreien Wohnraum ist das nicht erforderlich.


Mitteilung der Betriebskostenabrechnung
Die Abrechnung (über die vom Mieter im preisfreien Wohnraum auf die Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen) ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB.

Der Vermieter trägt das Risiko des Zugangs der Mitteilung der Abrechnung, insbesondere „Gefahren“ im Postlauf.


Form der Abrechnung
Die Abrechnung der Vorauszahlungen des Mieters ist im preisfreien Wohnraum an kein gesetzliches Formerfordernis gebunden. Danach könnte die Abrechnung nicht nur schriftlich oder in Textform erfolgen, sondern diese könnte auch telefonisch gegenüber dem Mieter erfolgen. Die letztgenannte Mitteilungsart erfüllt allerdings nicht die (oben genannten) Voraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung, da eine „mündliche Abrechnung“ für den Mitteilungsempfänger sicherlich nicht nachvollziehbar ist.

Im preisgebundenen Wohnraum unterliegt die Abrechnung dem Schriftformerfordernis, muß also vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein, um Wirksamkeit zu entfalten.

Der Zugang der Abrechnung beim Mieter muss nachweisbar sein, damit in einem etwaigen Prozeß nicht über die Frage des Zugangs gestritten werden muss.

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine formell wirksamer, aber inhaltlich unzutreffende Betriebskostenabrechnung, ist den Mieter berechtigt, auf Grund einer eigenständigen Berechnung zu viel gezahlten Vorschüsse zurückzuverlangen.