Leistet der Mieter auf die von ihm (anteilig) zu tragenden Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen, so muss der Vermieter über diese Zahlungen eine Abrechnung erstellen.


1. Zeitpunkt der Abrechnung

Die Abrechnung über die Betriebskosten und über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf diese ist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zu erstellen und dem Mieter „mitzuteilen“. Was den Abrechnungszeitraum im Mietvertragsverhältnis darstellt, hängt ab von der gesetzlichen Vorgabe und der mietvertraglichen Vereinbarung.

Unschädlich ist die Erstellung und Bekanntgabe der Abrechnung noch während des Abrechnungszeitraums. So nutzen viele Eigentümer und Vermieter die Tage zwischen Weihnachten und Neujahr, um die Betriebskostenabrechnung für das zu Ende gehende Jahr zu erstellen. Wird die Abrechnung noch im abzurechnenden Jahr (Abrechnungszeitraum) dem Mieter bekannt gegeben, steht das der Wirksamkeit der Abrechnung nicht entgegen. Der Vermieter geht gegebenenfalls jedoch das Risiko ein, Kosten, die ihm für diesen Abrechnungszeitraum (später) bekannt werden, nicht mehr auf den Mieter umlegen zu können.

Länge des Abrechnungszeitraums
§ 556 Absatz 3 Satz 1 BGB bestimmt für preisfreie Wohnungen, dass über die Vorauszahlungen jährlich abzurechnen ist. Für preisgebundene Wohnungen folgt die Verpflichtung aus § 20 Absatz 3 Satz 1.

Hieraus folgt, dass die Abrechnung einen Zeitraum von 12 Monaten nicht überschreiten darf. § 556 Absatz 4 BGB bestimmt ausdrücklich die Unwirksamkeit zu Lasten des Mieters abweichender Vereinbarungen.

Wird der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten durch die Betriebskostenabrechnung überschritten, soll die Abrechnung formell fehlerhaft und damit unwirksam sein.

Überwiegend wird aus der Formulierung des Gesetzestextes gefolgert, dass hierdurch nicht nur ein Höchstgrenze definiert worden sein soll, sondern auch eine Verkürzung des Abrechnungszeitraums nicht in Frage kommen soll, es sei denn, die Parteien vereinbaren einen kürzeren Abrechnungszeitraum und/oder hierfür gibt es einen sachlichen Grund.

Dauer des Abrechnungszeitraums
Wann der zwölfmonatige Abrechnungszeitraum beginnt und wann dieser endet, können die Mietvertragsparteien frei vereinbaren. Durchgesetzt hat sich der Abrechnungszeitraum, der sich entweder am Kalenderjahr orientiert (01.01. bis 31.12. des jeweiligen Jahres) oder an einem bestimmten Ereignis, insbesondere am Beginn einer Heizperiode (dann 01.05. bis 30.04. des Folgejahres).

Haben die Mietvertragsparteien keine Vereinbarung über den Beginn eines Abrechnungszeitraumes getroffen, hat der Vermieter bei der erstmaligen Erstellung der Abrechnung ein (einseitiges) Bestimmungsrecht. Von einem vereinbarten oder dem vom Vermieter bestimmten Abrechnungszeitraum kann lediglich durch Vereinbarung der Mietvertragsparteien oder bei Vorliegen eines sachlichen Grundes einseitig durch den Vermieter abgewichen werden, so. z.B. bei Anpassung an Abrechnungszeiträume von Versorgern.

Dem Vermieter bleibt es zudem unbenommen, für einzelne Betriebskosten unterschiedliche Abrechnungszeiträume (betreffend den Beginn und die Beendigung) zu vereinbaren. So kommt es nicht selten vor, dass für die Abrechnung der kalten Betriebskosten das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum gewählt wird, für die Abrechnung der Heiz- und (gegebenenfalls auch) Warmwasserkosten der Zeitraum 01.05. bis 30.04. des Folgejahres. In einem solchen Fall liegen sog. unterschiedliche Abrechnungskreise vor.

Die Mietvertragsparteien sind an den zwischen Ihnen vereinbarten Abrechnungszeitraum gebunden. Es ist dem Vermieter nicht gestattet, der Abrechnung einen anderen als den vereinbarten Abrechnungszeitraum zu Grunde zu legen.

Nutzungszeitraum
Während der Abrechnungszeitraum die Zeitspanne beschreibt, die für die Erstellung der Abrechnung betreffend die zu berücksichtigen Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen maßgeblich ist, ist der Nutzungszeitraum des Mieters insbesondere dann von Bedeutung, wenn er nicht von Beginn an oder nicht bis zum Ende des Abrechnungszeitraums die Wohnung gemietet hat. Da der Mieter lediglich anteilig die auf die Mietsache entfallenden Kosten zu tragen hat, ist ein vom Abrechnungszeitraum abweichender Nutzungszeitraum zwingend zu berücksichtigen.

Beispiel: Ist der Abrechnungszeitraum der 01.01. bis zum 31.12. und mietet der Mieter zum 01.05., so ist der Nutzungszeitraum des Mieters 01.05. bis 31.12. Endet das Mietverhältnis vor der Beendigung des Nutzungszeitraums, gilt entsprechendes; ist der Abrechnungszeitraum der 01.01. bis zum 31.12. und kündigt der Mieter zum 31.10. und zieht er auch zu diesem Zeitpunkt aus der Wohnung aus, so ist der Nutzungszeitraum des Mieters 01.01. bis 31.10.


2. Abrechnungsfrist

Die Abrechnungsfrist stellt denjenigen Zeitraum dar, innerhalb dem der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten und die vom Mieter auf diese geleisteten Vorauszahlungen mitzuteilen hat. Die Frist beginnt mit Ablauf des Abrechnungszeitraums.

Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden.

Mietvertragliche Vereinbarung
Die Mietvertragsparteien können mietvertraglich vereinbaren, innerhalb welchen Zeitraums (gerechnet ab dem Ende des Abrechnungszeitraums) der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten mitzuteilen hat. Die Vereinbarung einer die gesetzliche 12-Monatsfrist unterschreitenden Abrechnungsfrist soll nicht die Wirkung eines Forderungsausschlusses haben.

Eine Verlängerung der in § 556 BGB genannten Abrechnungsfrist verstößt gegen die Regelung des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB. Ob eine solche zulässig ist, bedarf keiner Klärung, da die Mietvertragsparteien die Wirkung des Eintritts des Forderungsausschlusses nicht abbedingen können, es sei denn, eine solche Regelung stellt keinen Nachteil des Mieters dar, was jedoch nicht ersichtlich ist.

Gesetzliche Regelung
Haben die Parteien keine vertragliche Vereinbarung getroffen, greifen die gesetzlichen Regelungen ein. § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB bestimmt für den preisfreien Wohnraum sowie § 20 Absatz 3 Satz 4 NMV für den preisgebundenen Wohnraum, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB/§ 20 Absatz 3 Satz 4 NMV ergänzt, dass nach Ablauf der Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen ist, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Dem Vermieter können mithin höchstens nahezu 13 Monate zur Mitteilung der Abrechnung an den Mieter zur Verfügung stehen. Endet der Abrechnungszeitraum z.B. am 02.03. eines Jahres, ist die Abrechnung der Mieter bis spätestens 30.04. des Folgejahres mitzuteilen.

Fällt der letzte Tag der Abrechnungsfrist auf einen Sonntag, einen Feiertag oder auf einen Sonnabend, so tritt an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag, §§ 193, 186 BGB.

Der Ablauf der Jahresfrist bringt regelmäßig einen Forderungsausschluß für Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung mit sich, wenn der Vermieter bis dahin die Abrechnung dem Mieter nicht mitgeteilt hat.
Der Ausschluss der Forderung aufgrund des Fristablaufs hat zur Folge, dass der Anspruch mit Ablauf der Frist erlischt, so dass Zahlungen auf eine zu spät vorgenommene Abrechnung vom Mieter zurück gefordert werden können.

Nach überwiegender Auffassung soll die Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB keine Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse finden.

Der Forderungsausschluß bezieht sich einerseits nur auf solche Beträge, die über die Summe der für den konkreten Abrechnungszeitraum vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten hinaus geht.

Beispiel: Die Mietvertragsparteien haben jährliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 1.200.- € vereinbart. Tatsächlich zahlt der Mieter aber nur 1.000.- € auf die Betriebskosten. Die Abrechnung ergibt eine Betriebskostenlast in Höhe von 1.500.- €. Rechnet der Vermieter erst nach Ablauf der ihm zur Verfügung stehenden Jahresfrist ab und hat er diese Verzögerung auch zu vertreten, so kann er vom Mieter zwar die abredewidrig zu wenig gezahlten 200.- € noch verlangen, nicht jedoch die den Unterschied zwischen der Summe der vereinbarten Vorauszahlungen (1.200.- €) und dem Abrechnungsergebnis (1.500.- €) ausmachenden Betrag in Höhe von 300.- €.

Der Forderungsausschluß bezieht sich andererseits auch auf solche Nachforderungen, die sich daraus ergeben, dass der Vermieter der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, die das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.

Ein in die Betriebskostenabrechnung eingestellter falscher Umlageschlüssel kann nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr zu Lasten des Mieters geändert werden. Während der noch laufenden Abrechnungsfrist ist die Richtigstellung aber noch möglich, denn der Mieter muss sich bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist auf etwaige Änderungen einstellen bzw. ist nicht schutzbedürftig.

Rechnet der Vermieter innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten und die von dem Mieter hierauf gezahlten Vorschüsse mit dem Ergebnis eines Guthabens zu Gunsten des Mieters ab und kehrt er das Guthaben auch aus, erstellt er jedoch innerhalb der Jahresfrist eine weitere Abrechnung, aus der sich eine Nachforderung gegenüber dem Mieter ergibt, so ist der Vermieter an der Geltendmachung des Nachforderungsbetrages nicht gehindert.

Überschreitet der Vermieter die ihm eingeräumte Abrechnungsfrist und hat er die Überschreitung nicht zu vertreten, so kann er sich bei der (dann zulässigen) verspäteten Geltendmachung von Nachzahlungen nicht unbeschränkt Zeit lassen; liegen die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vor, ist der Vermieter im Regelfall gehalten, die Abrechnung innerhalb von 3 Monaten ab Wegfall des Abrechnungshindernisses) zu erstellen.

Nicht unerhebliche Probleme können auftreten, wenn die Abrechnungszeiträume (auch sog. Abrechnungskreise) für die Heiz- und Warmwasserkosten einerseits und die kalten Betriebskosten andererseits nicht deckungsgleich sind, so z.B. wenn der Abrechnungszeitraum für die kalten Betriebskosten der 01.01. bis 31.12.. des Jahres, für die Heiz- und Warmwasserkosten aber der 01.05. bis zum 30.04. des Folgejahres ist. Hier ist entscheidend, wie die Abrechnung der vereinbarten Vorauszahlungen stattfindet.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu festgestellt, das wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.

Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum – etwa die jährliche Heizperiode – unterliegt.


3. Abrechnungsreife

Eine weitere Folge des Ablaufs des Abrechnungsfrist ist, dass die sog. „Abrechnungsreife“ betreffend die vom Mieter während des Abrechnungszeitraums geleisteten Vorauszahlungen eintritt. Nach herrschender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur ist der Vermieter berechtigt, bis zum Eintritt der Abrechnungsreife, also bis ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vom Mieter zu fordern und diese notfalls gerichtlich geltend zu machen. Mit Eintritt der Abrechnungsreife entfällt diese Berechtigung; entstandene Verzugszinsen können weiterhin geltend gemacht werden und zwar für den Zeitraum ab Fälligkeit der jeweiligen Vorauszahlung bis zum Eintritt der Abrechnungsreife, so dass eine noch nicht erfolgte gerichtliche Anspruchsverfolgung betreffend die Vorschüsse unbegründet und eine bereits im Gange befindliche gerichtliche Anspruchsverfolgung durch die prozessuale Erklärung der Hauptsachenerledigung zu beenden oder im Wege der Klageänderung auf die Geltendmachung eines Nachzahlungsbetrages aus einer erstellten und dem Mieter mitgeteilten Betriebskostenabrechnung umzustellen ist.

Mit Eintritt der Abrechnungsreife wird der Vermieter mithin darauf verwiesen, etwaige Fehlbeträge im Zusammenhang mit den Vorauszahlungen des Mieters als Nachzahlungsforderungen aus der erstellten Betriebskostenabrechnung geltend zu machen.

Auch können mit Eintritt der Abrechnungsreife die vom Mieter nicht gezahlten Vorauszahlungen nicht mehr für die Begründung einer fristlosen und/oder fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges herangezogen werden. Kann der Vermieter die Entrichtung der Vorauszahlungen nicht mehr fordern, besteht auch kein Zahlungsverzug des Mieters mehr mit diesen Beträgen.

Andauerndes Mietverhältnis
Eine weitere – drastische – Folge des Eintritts der Abrechnungsreife ist, dass bei einem noch andauernden Mietverhältnis der Mieter berechtigt ist, im Falle des Ausbleibens einer (rechtzeitigen) Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter, die laufenden, vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zurück zu halten, bis der Vermieter über die Vorauszahlungen in der Vergangenheit abgerechnet hat. Das Zurückbehaltungsrecht darf die Summe der für den Abrechnungszeitraum gezahlten Betriebskostenvorschüsse nicht übersteigen.
Eine Rückforderung der geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in einem bestehenden Mietverhältnis ist nicht möglich.

Der bislang überwiegend vertretenen Auffassung, dass dem Mieter nach Zugang der Betriebskostenabrechnung zunächst eine Prüfungs- und Überlegungsfrist zustehen soll, die mit ca. zwei Wochen angesetzt wurde, bevor der Nachzahlungsanspruch durchsetzbar ist, hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 08.03.2006 unter Verweis auf § 271 BGB widersprochen.

Beendetes Mietverhältnis
Ist das Mietverhältnis bei Eintritt der Abrechnungsreife bereits beendet, ist der Mieter sogar berechtigt, die von ihm gezahlten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vollumfänglich zurück zu fordern. In diesem Falle hat der Vermieter noch die Möglichkeit, dem Rückforderungsanspruch des Mieters durch Erstellung der Abrechnung im Prozess und sogar nach Eintritt der Rechtskraft des Rückforderungsprozessergebnisses der titulierten Forderung des Mieters durch Vornahme der Abrechnung entgegen zu treten.

Keine Überlegungsfrist für den Mieter
Der bislang überwiegend vertretenen Auffassung, dass dem Mieter nach Zugang der Betriebskostenabrechnung zunächst eine Prüfungs- und Überlegungsfrist zustehen soll, die mit ca. zwei Wochen angesetzt wurde, bevor der Nachzahlungsanspruch durchsetzbar ist, hat der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 08.03.2006 unter Verweis auf § 271 BGB widersprochen.

Die Fälligkeit der vom Mieter an den Vermieter zu leistenden Nachzahlung ist demnach davon abhängig, ob der Vermieter dem Mieter eine Zahlungsfrist gesetzt hat oder nicht. Ist eine Zahlungsfrist gesetzt, tritt die Fälligkeit der Nachzahlung mit Ablauf der Frist ein. Ist keine Zahlungsfrist gesetzt, ist die Nachzahlung sofort fällig, § 271 BGB.

Rechnungskopien
Für den preisgebundenen Wohnraum schreibt § 29 Absatz 2 Satz 1 NMV vor, dass der Mieter einen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien gegenüber dem Vermieter hat.

Für den preisfreien Wohnraum hat der Bundesgerichtshof einen solchen Anspruch des Mieters grundsätzlich abgelehnt. Der Mieter kann von dem Vermieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verlangen.

Nur in Ausnahmefällen soll ein Anspruch auf Rechnungskopien bestehen, so z.B., wenn die Verwaltung des Objekts nicht ihren Sitz am Ort des Objekts hat.

Die Einsichtnahmemöglichkeit des Mieters in die Abrechnungsunterlagen hat auch Bedeutung für die Einwendungen des Mieters.

Eine pauschales Bestreiten des Mieters bezüglich der in Betriebskostenabrechnung eingestellten Kostenpositionen ist ohne eine Einsichtnahme in die Betriebskostenabrechnungsunterlagen durch den Mieter unzulässig.

Erhöhung/Reduzierung der Vorauszahlungen
Ergibt sich aus der vom Vermieter gelegten Abrechnung, dass die Vorauszahlungen des Mieters nicht ausreichend waren, ist der Vermieter im preisfreien Wohnraum gemäß § 560 Absatz 4 BGB berechtigt, die Vorauszahlungen angemessen zu erhöhen. Die wirksame Erhöhungserklärung hat zur Folge, dass mit der nächsten (monatlichen) Mietzahlung der erhöhte Betrag auf die Betriebskosten fällig wird.
Die Fälligkeit der aufgrund der Abrechnung über die Betriebskosten und der auf diese gezahlten Vorschüsse ist im preisgebundenen Wohnraum abhängig vom Zeitpunkt der Zuleitung der Abrechnung an den Mieter. Gemäß § 20 Absatz 4 Satz 1 NMV i.V.m. § 10 Absatz 2 WobindG hat die (Abrechnungs-) Erklärung des Vermieters die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem 15. eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats ein.


4. Einwendungsfrist

Ist der Mieter mit der ihm vom Vermieter mitgeteilten Abrechnung über die Betriebskosten und die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen nicht einverstanden, kann sich der Mieter mit seinen dem Vermieter mitzuteilenden Einwendungen nicht unbegrenzt Zeit lassen. Entsprechend der dem Vermieter eingeräumten Frist von einem Jahr zur Erstellung und Mitteilung der Betriebskostenabrechnung an den Mieter, gibt der Gesetzgeber dem Mieter in § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB ebenfalls einen Zeitraum vor, Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen und zwar spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung.

Die Ausschlußwirkung erfasst alle nur denkbaren Einwendungen u.a. auch solche, dass einzelne Betriebskostenarten, die in die Abrechnung eingestellt worden sind, nicht mietvertraglich vereinbart wurden.

Auch im Zusammenhang mit den vom Mieter zu erhebenden Einwendungen formuliert der Gesetzgeber eine Ausschlußfrist in § 556 Absatz 3 Satz 6 BGB mit der Folge, dass der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist Einwendungen gegen die Abrechnung nicht mehr geltend machen kann, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Zu den Einwendungen i.S.d § 556 Absatz 3 Satz 5, 6 BGB gehören auch solche, die sich gegen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung richten und darauf beruhen, dass es für einzelne nach § 556 Absatz 1 BGB grundsätzlich umlagefähigen Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.


5. Verjährung von Ansprüchen

Sind Ansprüche der Mietvertragsparteien entstanden, unterliegen sie gemäß § 194 Absatz 1 BGB der Verjährung. Die Regelverjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre gerechnet ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist, § 195 Absatz 1 BGB.

Die Verjährung tritt ein, wenn keine Gründe der Ablaufhemmung eingreifen, insbesondere die Rechtsverfolgung, oder ein Neubeginn der Verjährung gegeben ist.

Anspruch des Vermieters auf Vorauszahlungen auf Betriebskosten
Da der Vermieter bereits mit Eintritt der Abrechnungsreife die Vorauszahlung auf die Betriebskosten nicht mehr fordern kann, ist die Verjährung für diese Ansprüche ohne Relevanz.

Nachzahlungsanspruch des Vermieters aus Betriebskostenabrechnung
Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung des in einer Betriebskostenabrechnung ermittelten Betrages unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist.

Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Abrechnung über die Betriebskosten und die darauf gezahlten Vorauszahlungen / Belegeinsicht
Der mit Eintritt der Abrechnungsreife entstehende Anspruch des Mieters auf Abrechnung der Betriebskosten und der von ihm auf diese geleisteten Vorauszahlungen (im Falle des beendeten Mietverhältnisses bei Eintritt der Abrechnungsreife) unterliegt der Regelverjährungsfrist von drei Jahren.

Der Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen bei beendetem Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Eintritt der Abrechnungsreife ist nicht abhängig von der Erstellung der Abrechnung durch den Vermieter, sondern steht dem Mieter nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ohne weiteres zu.

Rechnet der Vermieter erst zwei Jahre später ab und ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben für den Mieter, ist fraglich, ob zum Zeitpunkt der Abrechnung bzw. am Ende des Jahres, in dem die Abrechnung erstellt worden ist, die Verjährung betreffend den Rückzahlungsanspruch von neuem beginnt.

Der erneute Beginn der Verjährung kommt jedoch aus dem Grunde nicht in Betracht, da sich der zur Beurteilung stehende Anspruch nicht ändert, insbesondere inhaltlich nicht. Lediglich der Höhe nach liegt im Falle der Erstellung der Abrechnung eine Konkretisierung (genauer: Verringerung) des Anspruchs vor, da bis zur Erstellung der Abrechnung der Rückforderungsanspruch sich auf die Vorauszahlungen in der vollen Höhe richtet, während sich nach erfolgter Abrechnung die Höhe des Rückzahlungsanspruchs notwendig reduzieren muß.

Dem Mieter steht jedoch nur ein Anspruch gerichtet auf die Rückzahlung zu viel gezahlter Vorauszahlungen zu, der durch die Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht begründet, sondern lediglich der Höhe nach konkretisiert wird.

Nach Auffassung des Bundesgerichtsgerichtshofs setzt der Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht die vorangehende Geltendmachung des Abrechnungsanspruchs des Mieters voraus.

Für Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters einer Wohnung im geförderten Wohnraum wird unter Verweis auf § 8 Absatz 2 Satz 1 WoBindG eine vierjährige Verjährungsfrist gelten.

Der dem Mieter zustehende Auskunftsanspruch auf Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist. Die Verjährung dieses Anspruchs hat kein große Bedeutung, da dem Mieter die einjährige Einwendungsfrist obliegt.

Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten
Die Verjährung des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen beginnt mit der jeweiligen monatlichen Überzahlung des Mieters.


6. Verlust von Ansprüchen

Unabhängig von dem Ausschluss und/oder der Verjährung von Ansprüchen aufgrund des Ablaufs von gesetzlichen Pflichten besteht die Gefahr, dass das Verhalten des Vermieters von den Gerichten so ausgelegt wird, dass der Vermieter auf seine Ansprüche verzichtet oder deren Nichtbestehen anerkennt.

So wird teilweise vertreten, dass die vorbehaltlose Rückzahlung der Mietkaution zum Verlust derjenigen – möglichen – Ansprüche führen kann, die vom Sicherungszweck der Kaution erfasst sind, der sich entweder aus der mietvertraglichen Vereinbarung oder aus speziellen gesetzlichen Vorschriften ergeben kann.