Es wird (zunächst) unterschieden zwischen einer Bruttomiete und einer Nettomiete.

Es besteht die Möglichkeit des Abschlusses einer Bruttomietvereinbarung;
die Vertragsparteien können neben der monatlichen Nettomiete oder (Teil-) Bruttomiete eine Betriebskostenpauschale vereinbaren, § 556 II 1. Alt. BGB;
schließlich besteht auch die Möglichkeit, Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu vereinbaren, § 556 II 2. Alt. BGB.


1. Bruttomiete (auch Inklusivmiete)

Die Mietvertragsparteien können eine Bruttomiete vereinbaren, mit der dann alle Betriebskosten abgegolten werden.
In diesem Fall besteht keine Möglichkeit, die Bruttomiete allein unter Hinweis auf die gestiegenen Betriebskosten zu erhöhen, wenn dies nicht 9im Mietvertrag zu Gunsten des Vermieters vorbehalten ist. Möglich ist dann lediglich eine Erhöhung nach §§ 558ff BGB.

Bei einer vereinbarten Bruttomiete findet keine Abrechnung über die auf die Mietsache entfallenden Betriebskosten statt. Der Vermieter trägt das Risiko der Verteuerung der Betriebskosten.

Möglich ist auch die Vereinbarung einer Teilinklusivmiete. Hierbei sind nur einige Betriebskostenarten von der Bruttomietvereinbarung umfaßt. Hinsichtlich der übrigen Betriebskostenpositionen ist dann entweder eine Pauschale oder sind Vorauszahlungen vereinbart.


2. Pauschalmiete (Miete mit Betriebskostenpauschale)

Die Mietvertragsparteien können auch vereinbaren, dass neben der vereinbarten Miete für die Betriebskosten (alle oder nur einige) gesondert eine Pauschale ausgewiesen wird. Hier werden im Unterschied zur Bruttomiete die Betriebskosten von der übrigen Miete getrennt ausgewiesen. Dem Vermieter fällt es im Gegensatz zur Bruttomiete leichter, Kostensteigerungen bei den Betriebskosten an den Mieter weiter zu geben.


3. Nettomiete und Vorauszahlungen auf die Betriebskosten

Schließlich können die Vertragsparteien auch vereinbaren, dass der Mieter auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen erbringt, über die der Vermieter am Ende der Abrechnungsperiode abzurechnen hat. Vereinbart ist dann eine Netto(kalt)miete mit Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.


4. Änderung der Mietstruktur

Beabsichtigt eine der beiden Mietvertragsparteien die vereinbarte Mietstruktur zu ändern, so bedarf es hierfür einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Vertragspartner.

Eine einseitige Änderung der Mietstruktur kommt grundsätzlich ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Vermieter eine verbrauchsabhängige Erfassung und Umlage einrichtet, so z.B. beim Einbau von Kaltwasseruhren.

In Ausnahmefällen kann durch eine lang andauernde Übung zu einer Veränderung der Mietstruktur führen, z.B. dann, wenn der Vermieter über viele Jahre hinweg eine Betriebskostenabrechnung erstellt und der Mieter auch Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichtet, obwohl eine Bruttomiete im Mietvertrag vereinbart ist.

Ein Änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet.

Andererseits genügt ein Unterlassen einer Mietvertragspartei nicht, um eine Änderung der Mietstruktur herbei zu führen. Unterläßt der Vermieter über viele Jahre hinweg die Abrechnung von vereinbarten Betriebskosten, ist ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht davon auszugehen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung von Betriebskosten konkludent verzichten wollte.


5. Abgrenzung zu Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten

Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung, § 26 II. BV.


Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, § 28 I 1 II. BV.


Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes (oder der Wirtschaftseinheit – nur bei Vertragsabschlüssen vor Inkrafttreten der BetrKV), der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV.


Während in Wohnraummietverhältnissen Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten nicht im Rahmen der Betriebskostenvereinbarung auf die Mieter umgelegt werden dürfen, sondern nach Auffassung des Gesetzes- und Verordnungsgebers von der Nettokaltmiete erfasst sein sollen, können Betriebskosten gesondert auf den Mieter umgelegt werden.

In Geschäftsraummietverhältnissen, bei denen der Mieter nach Auffassung des Gesetzgebers nicht so schutzbedürftig ist, wie der Wohnraummieter, ist auch die Umlage von Verwaltungs- und weiteren Instandsetzungskosten auf den Mieter möglich.


Die Rechtsprechung erlaubt auch in Wohnraummietverhältnissen in engen Grenzen die Überwälzung von Instandhaltungskosten – abgesehen von der ausdrücklichen Nennung von Wartungskosten in der Betriebskostenverordnung – auf den Mieter (vgl. Kleinreparaturklausel und Schönheitsreparaturen).


6. Die einzelnen Betriebskostenarten

ergeben sich aus der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung ‑ BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. 1 Seite 2346, 2347)