Zwangsvollstreckung

Hat der Vermieter seine Ansprüche gegenüber dem Mieter dergestalt geltend gemacht, indem er sie gerichtlich hat feststellen lassen, kann der Vermieter zur zwangsweisen Durchsetzung dieser Ansprüche die Zwangsvollstreckung einleiten die Zwangsvollstreckung findet u.a. auch statt aus notariellen Urkunden.


Neben der Forderungszwangsvollstreckung (->) wegen Geldforderungen ist die wohl wichtigste Art der Zwangsvollstreckung für den Vermieter die Räumungsvollstreckung.

Man unterscheidet zur Zeit zwei Vollstreckungsmodelle:
Die (komplette) Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher und die sog. „Berliner Räumung“.


Bei der Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher wird die gesamte Wohnung durch den Gerichtsvollzieher und von ihm beauftragte Personen geräumt und besenrein an den Vermieter übergeben. Hier übernimmt der Gerichtsvollzieher die Haftung über etwaige in der Wohnung befindliche Wertgegenstände und sich daraus ergebende Schadensersatzansprüche des Mieters.

Für eine solche Räumungszwangsvollstreckung verlangen die Gerichtsvollzieher in der Regel einen hohen Kostenvorschuss, da die Kosten für die die beauftragte Spedition und etwaige Kosten der Zwischenlagerung gedeckt sein müssen.


Bei der sog. „Berliner Räumung“ übt der Vermieter sein Pfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus und der Gerichtsvollzieher öffnet lediglich die Wohnungstür und übergibt den Schlüssel des neu eingesetzten Schlosses dem Vermieter (Einweisung in den Besitz der Mietsache). Der ist dann aber für die Verwertung und vor allem Aufbewahrung der Hinterlassenschaften des Mieters verantwortlich. Hierbei wird oft verkannt, dass nicht alle Gegenstände in der Wohnung des Mieters dem Vermieterpfandrecht unterliegen. Diejenigen Gegenstände, die nicht dem Pfandrecht unterliegen und damit auch nicht pfändbar sind, können nicht im Wege der Versteigerung verwertet werden.