Verjährung

Ansprüche einer Vertragspartei gegenüber der anderen unterliegen der Verjährung, § 194 Abs. 1 BGB.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, § 195 BGB.


Grundsätzlich unterliegen Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter der regelmäßigen – dreijährigen – Verjährungsfrist. Eine Ausnahme gilt für die vom Gesetzgeber ausdrücklich genannten Fälle.

Ansprüche des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Miete, auf Entrichtung einer Betriebskostennachzahlung, auf Zahlung der vereinbarten Mietkaution usw. unterliegen der regelmäßigen – dreijährigen – Verjährungsfrist. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste, § 199 Abs. 1 Satz 1 BGB.


Eine Ausnahme gilt für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Diese verjähren gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in nur sechs Monaten!

Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Zu diesen Ansprüchen gehöre insbesondere Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache, Nichtvornahme von Rückbauten baulicher Veränderungen durch den Mieter und Nichtdurchführung wirksam vereinbarter Schönheitsreparaturen.


Zu beachten ist, dass unter „Rückerhalt“ der Mietsache nicht zwingend der Besitzwechsel zwischen Mieter und Vermieter (Herausgabe der geräumten Wohnung) verstanden wird, sondern es reicht für einen Rückerhalt im Sinne des § 548 BGB völlig aus, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhält, sich in Ruhe einen umfassenden Überblick über den Zustand der Wohnung zu verschaffen. Dies wird sicherlich regelmäßig bei der Durchführung einer sogenannten „Vorabnahme“ der Fall sein.

Mit Ablauf der Verjährungsfrist, tritt Verjährung ein. Dies hat zur Folge, dass der dem Gläubiger zustehende Anspruch nicht mehr erfolgreich durchgesetzt werden kann, wenn sich der Schuldner auf die eingetretene Verjährung beruft.

Der Gläubiger hat die Möglichkeit, mit den in § 204 BGB genannten Mitteln den Ablauf der Verjährungsfrist zu hemmen. Wichtigstes dem Vermieter zur Verfügung stehende Mittel ist die Erhebung der Klage beim zuständigen Gericht.