Modernisierung

Unter einer Modernisierung versteht der Gesetzgeber Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums (§ 554 Abs. 2 Satz 1).


Die Modernisierung zielt auf eine Veränderung des zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Zustandes der Mietsache ab.

Eine Modernisierung kann vom Vermieter oder vom Mieter durchgeführt werden.


Vermietermodernisierung

Der Normalfall ist die Modernisierung der Wohnung durch den Vermieter. Er hat gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme. Voraussetzung für den Duldungsanspruch und die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme ist die ordnungsgemäße Ankündigung der beabsichtigten Maßnahmen.

Nach Abschluss der Modernisierung kann der Vermieter die von ihm aufgewendeten Kosten nach § 559 BGB in Höhe von 11 % per anno auf die vereinbarte (Nettokalt-) Miete umlegen.


Mietermodernisierung

In Ausnahmefällen kann auch der Mieter eine Veränderung des vereinbarten Zustandes der Mietsache herbeiführen. Hierfür benötigt er die Erlaubnis des Vermieters. Dieser ist zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet, wenn die von der Rechtsprechung hierfür formulierten Voraussetzungen gegeben sind.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er die Mietsache in einem zeitgemäßen Standard zuführen möchte. So kann der Mieter, der eine ofenbeheizte Wohnung angemietet hat, vom Vermieter die Erlaubnis zum Einbau einer Zentralheizung (in der Regel Gasetagenheizung) verlangen. Die Erlaubnis ist vom Vermieter zu erteilen, wenn der Mieter den Vermieter von Ansprüchen dritter Personen, die durch den Einbau beeinträchtigt werden, freistellt und an den Vermieter eine - zusätzliche - Sicherheitsleistung betreffend die Ansprüche des Vermieters erbringt. Die Höhe der Sicherheitsleistung bemisst sich an den zu erwartenden Kosten für den Rückbau der baulichen Veränderung und Wiederherstellung des ursprünglichen - vertragsgemäßen - Zustand.


Vermietermodernisierung nach Mietermodernisierung

Hat der Mieter ohne die Zustimmung des Vermieters Modernisierungsarbeiten in der Wohnung vorgenommen, hat der Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf Beseitigung der ungenehmigten baulichen Veränderung der Mietsache.

Hat der Mieter mit Zustimmung des Vermieters Modernisierungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt, ist der Vermieter für einen zu bestimmenden Zeitraum von der Vornahme einer identischen Modernisierungsmaßnahme ausgeschlossen. Die Investitionen des Mieters müssen sich zunächst amortisieren.

Dem Vermieter kommen die durchgeführten Maßnahmen nicht zugute, denn er kann sich insbesondere auf diese in einem Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem nicht berufen.


Beispiel: Hat der Mieter sich selbst eine modernes Bad eingebaut, ist dem Vermieter dies nicht zuzurechnen, so dass das wohnwerterhöhende Sondermerkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2007 nicht gegeben ist, obgleich die Wohnung tatsächlich entsprechend ausgestattet ist.

Aber auch dann, wenn die vom Mieter vorgenommene Investition schon lange Zeit zurück liegt und damit „abgewohnt“ ist, kann der Vermieter an der Durchführung eigener Modernisierungsmaßnahmen gehindert sein. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dem Mieter öffentliche Fördermittel zur Verfügung gestellt worden sind. In diesem Zusammenhang sind mit den Vermietern Verträge geschlossen worden, in denen sich der Vermieter verpflichtet, bestimmte Maßnahmen (bauliche Änderungen, Mieterhöhungen usw.) zu unterlassen. Die Berliner Rechtsprechung legt solche Verträge teilweise dahingehend aus, dass der Vermieter auf Dauer von eigenen Maßnahmen an der Mietsache ausgeschlossen sein soll.


Ist zwischen dem Vermieter und dem Mieter betreffend die Mietermodernisierung keine (weitergehende wie die oben beschriebene) Vereinbarung getroffen worden, hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, bei stattgefundener „Abwohnung“ der Mieterinvestition nunmehr selbst eine entsprechende Modernisierungsmaßnahme anzukündigen und durchzuführen, wenn dies nicht eine besondere Härte für den Mieter darstellt.