Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Der Vermieter hat keinen Aspruch auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den Mietinteressenten. Es steht ihm aber frei, den Interessenten wegen der Nichtvorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung abzulehnen.


I. Einführung

Wenn sich ein Mietinteressent beim Vermieter oder seiner Verwaltung um den Abschluß eines Mietvertrages bemüht, möchte der zukünftige Vermieter möglichst viel über den Mietinteressenten erfahren, um die Entscheidung, ob mit dem Interessenten ein Vertrag geschlossen werden soll oder nicht, auf eine möglichst breite Basis zu gründen.

Hierfür empfiehlt sich die Verwendung eines vielerlei angebotenen Fragebogens, der die allermeisten Fragen an den Mietinteressenten bereits vorgegeben hat und der durch individuelle Fragen des Verwenders noch ergänzt werden kann.

Neben der Frage nach Eintragungen des Mieters im Schuldnerverzeichnis (nach bereits abgegebenen Eidesstattlichen Versicherungen über seine Vermögensverhältnisse und/oder Haftbefehle zur Erzwingung einer solchen Erklärung), ist seine bisherige (Miet-) Zahlungsmoral von besonderer Bedeutung.


Vermieter verlangen daher immer öfter auch die Vorlage einer sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Aus dieser soll sich zumindest die Information des bisherigen Vermieters des Interessenten ergeben, ob sich der Interessent mit Mietzahlungen in Verzug befindet. Darüber hinaus fragen einige Vermieter auch die Regelmäßigkeit und die Pünktlichkeit der bisherigen Zahlungen des Mietinteressenten ab.

Hiernach erhält der neue Vermieter vom bisherigen Vermieter also die Information, dass „der Mietinteressent kein Mietschulden und die Mietzahlungen in der Vergangenheit stets pünktlich und in voller Höhe an den (bisherigen) Vermieter entrichtet hat“.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass zu den Mietzahlungen in der Regel lediglich die Verpflichtung zur Entrichtung der Nettokaltmiete, der Vorauszahlungen auf die (kalten) Betriebskosten sowie auf die Heiz- und Warmwasserkosten und/oder der Bruttomiete sowie die Zahlungen von Betriebskostenpauschalen gezählt werden; so jedenfalls der Mietbegriff im mietrechtlichen Kündigungsrecht.

Nicht hierzu gezählt werden Ansprüche des Mieters auf Nachzahlung aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen u.a..


II. Der rechtliche Umgang mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

1. Anspruch des (neuen) Vermieters auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Das Verlangen des neuen Vermieters auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den Mietinteressenten findet keine gesetzliche (Anspruchs-) Grundlage. Auch aus dem Institut von Treu und Glauben (§ 242 BGB) aufgrund des vorvertraglichen Anbahnungsverhältnisses läßt sich ein Anspruch des Vermieters nicht herleiten.

Kommt der Mietinteressent dem Begehren des (neuen) Vermieters auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht nach, wird der Vermieter in der Regel den Interessenten ablehnen. Die Ablehnung des Interessenten wegen der Nichtvorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stellt keinen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz dar.


In Betracht kommt lediglich ein Anspruch aus einer zwischen den aneinander interessierten Personen getroffenen Vereinbarung, die jedoch die Ausnahme darstellen wird.

Denkbar ist jedoch eine Verpflichtung des Mietinteressenten auf Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung im Rahmen eines sog. Mietvorvertrages. Soll der Abschluß des eigentlichen (Haupt-) Mietvertrages erst zu einem erheblich späteren Zeitpunkt stattfinden, kann der Vermieter sich die Vorlage einer dann aktuellen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung versprechen lassen. Eine solche Vereinbarung wird jedoch überwiegend Appellcharakter haben, da die gerichtliche Geltendmachung der Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gemessen an dem Interesse an einer schnellen Objektsvermietung einen unverhältnismäßig hohen Zeitaufwand darstellt.

In Ausnahmefällen wird man jedoch auch von einer für den (neuen) Vermieter durchsetzbaren Verpflichtung des Mieters aufgrund der (hierzu notwendig zu treffenden) Vereinbarung ausgehen, nämlich dann, wenn der Vermieter ein überragendes Interesse an der Vermietung des Objekts an den konkreten Interessenten hat. Die Gründe können ganz unterschiedlich sein, so z.B., dass der Vermieter aufgrund der Zusage des Mietinteressenten im Vorvertrag auf Abschluß eines Mietvertrages zu einem späteren Zeitpunkt die Suche nach weiteren Mietinteressenten abgebrochen hat. Kommt der Mieterinteressent jedoch den von ihm im Vorvertrag übernommenen Pflichten nicht nach und kommt deswegen kein Mietverhältnis zwischen den Mietvorvertragsparteien zustande, kommen für den Vermieter gegebenenfalls Schadensersatzansprüche in Betracht, so z.B. betreffend den Mietausfall, wenn der Vermieter nunmehr von neuem beginnen muß, sich einen Mieterinteressenten zu suchen und deswegen eine Vermietung des Objekts an eine andere Person erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist.


2. Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Tritt nun der Mieter an den (bisherigen) Vermieter heran und bittet diesen, ihm eine Mietschuldfreiheitsbescheinigung auszustellen, stellt sich die Frage, ob der (bisherige) Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine solche Bescheinigung auszustellen.

Maßgeblich ist zunächst, ob die Mietvertragsparteien eine solche Pflicht des Vermieters im geschlossenen und nun zu Ende gehenden oder bereits beendeten Mietvertrag vereinbart haben. In den gängigen Mustermietverträgen ist eine solche Verpflichtung des Vermieters nicht aufgenommen; eine Vereinbarung kann aber auch als Individualvereinbarung zwischen den Vertragsschließenden vereinbart worden sein.

Fehlt es an einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung, sind die gesetzlichen Vorschriften heran zu ziehen. Eine ausdrückliche Regelung, die dem Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einräumt, ist im Mietrecht nicht vorhanden.

Es bleibt allenfalls der Rückgriff auf die Generalnorm des Bürgerlichen Rechts, §§ 241, 242 BGB.

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter nach Treu und Glauben als Nebenpflicht aus dem mit dem Mieter geschlossenen Mietvertragsverhältnis verpflichtet sein soll, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, damit dieser die Möglichkeit erhält, sich um eine andere Wohnung zu bewerben.


a) Für einen Anspruch des Mieters auf Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung tritt ein das Amtsgericht Hohenschönhausen (Urteil vom 30. März 2006 – 16 C 239/05 – GE 2006, 974). Der Vermieter soll aufgrund einer mietvertraglichen Nebenpflicht, die auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses fortwirken soll, dem Mieter zur Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet sein. Hierbei soll der Vermieter aber nicht auf die Mitteilung von Mietzahlungsrückständen beschränkt sein, sondern der Vermieter soll die Möglichkeit haben, in die Erklärung ausstehende Forderungen wegen Betriebskosten(abrechnungen), Prozesskosten aus einem mit dem Mieter geführten Gerichtsverfahren u.a. aufzunehmen, wenn diese unstreitig oder wie in dem vom Amtsgericht Hohenschönhausen entschiedenen Fall rechtskräftig festgestellt waren.


b) Gegen einen Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung durch den ehemaligen Vermieter spricht sich das Amtsgericht Schöneberg (Urteil vom 19. Juni 2006 – 16b C 55/06 – GE 2006, 975) aus. Nach dieser Auffassung soll ein solcher Anspruch des Mieters gegen den bisherigen Vermieter nicht nach §§ 241, 242 BGB bestehen. Der Umfang und der Inhalt einer solchen Bescheinigung lasse sich nicht hinreichend präzise bestimmen, wonach weitere Auseinandersetzungen um die Bescheinigung nicht auszuschließen seien. Im Übrigen lasse sich aus einer solchen Bescheinigung auch (für den neuen Vermieter) kein Rückschluß auf die Solvenz und Zuverlässigkeit des Mieters ziehen.

Es sei offen, für welchen Zeitraum die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen ist, ob in dieser Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen, Prozesskosten u.a. aufgenommen werden dürfen (dafür auch im Falle der freiwilligen Ausstellung das AG Schöneberg). Auch sei aus der Bescheinigung nicht ersichtlich, wann die vom Vermieter bestätigten Zahlungen geleistet wurden (stets oder gelegentlich mit Verzug), wer die Zahlungen geleistet hat (Zahlung durch Dritte), und wie diese geleistet wurden (in Raten etc.).

Auch das Amtsgericht Tiergarten (Urteil vom 27. November 2007 – 6 C 427/07 – GE 2008, 203) spricht sich gegen einen Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus. Der Begründung liegen jedoch weniger rechtliche Überlegungen als „vermietungspolitische“ Einschätzungen zugrunde. Das Gericht meint, dass die Pflicht zur Erteilung einer solchen Bescheinigung aus rechtspolitischer Sicht nicht wünschenswert und deshalb nicht anzuerkennen sei, weil die Bejahung einer entsprechenden Verpflichtung die Gefahr in sich birgt, dass Vermieter verstärkt dazu übergehen, die Vermietung einer Wohnung von der Vorlage einer solchen Bescheinigung abhängig zu machen.


Daub in Grundeigentum 2006, 961f lehnt das grundsätzliche Bestehen eines Anspruchs auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ab und weist darauf hin, dass der Mieter den Nachweis vollständiger und pünktlicher Mietzahlungen auch anders erbringen kann, so z.B. durch Vorlage des Mietvertrages nebst Mieterhöhungserklärungen sowie der dazu gehörenden Überweisungen oder die Vorlage einer Bankbestätigung über einen ausgeführten Dauerüberweisungsauftrag.

Daub meint, dass die Annahme eines Rechts auf Forderung der Erteilung einer Bescheinigung auch das Recht des Vermieters begründen würde, eine solche Bescheinigung zu fordern. Das Interesse des Vermieters die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Interessenten zu überprüfen (finanzielle Absicherung des Vermieters), könne auch anders erfüllt werden, so durch Vorlage regelmäßiger Einkünfte, Vorlage einer Schufa-Auskunft oder Vereinbarung einer Bürgschaft für Ansprüche aus dem Mietverhältnis.

Auch könne der Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Quittung gemäß § 368 BGB geltend machen, wonach der Vermieter den Erhalt der Mietzahlungen zu bestätigen hat. Die Erteilung einer solchen Quittung bei unbaren (per Überweisung oder Einzugsermächtigung) Mietzahlungen war bislang der Ausnahmefall, kann jedoch vom Mieter geltend gemacht werden.

Ein individueller Anspruch auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung soll nach Ansicht von Daub dann gegeben sein, wenn es gängige Praxis des Vermieters ist, den Mietern entsprechende Bescheinigungen zu erteilen. Aus Gründen der Gleichbehandlung soll dann der einzelne Mieter einen entsprechenden Anspruch haben.


c) Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 11. Juli 2008 zu der Frage nicht abschließend Stellung genommen.
Das Landgericht hatte zu entscheiden, ob der Vermieter dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung über die vom Mieter geleisteten Nettokaltmietzahlungen auszustellen hat. Die Mietvertragsparteien hatten betreffend die Höhe der vom Mieter aufgrund einer vorangegangenen Nebenkostenabrechnung geschuldeten Vorauszahlung auf die Nebenkosten unterschiedliche Auffassungen, wonach zwischen den Parteien Streit bestand betreffend die Verrechnung der vom Mieter geleisteten Zahlungen auf die Nebenkosten und die Nettokaltmiete.

Das Landgericht Berlin hat für diese Sachverhaltskonstellation mit Urteil vom 11. Juli 2008 (63 S 475/07 - GE 2008, 1562) entschieden, dass der Vermieter, nach dessen Auffassung der Mieter die von ihm geschuldeten Zahlungen nicht in voller Höhe erbracht hatte, nicht zur Erstellung einer auf die Angabe der Nettokaltmietzahlungen „eingeschränkten“ Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet ist. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Sinn einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung darin liege, den neuen Vermieter auf das Fehlen von Zahlungsrückständen hinzuweisen, die aus dem vorangegangenen Mietverhältnis stammen, so dass bei Bestehen eventueller Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen, die zwischen den Parteien streitig sind, eine solche Bescheinigung ihren Sinn verfehlt.

Ob der Vermieter grundsätzlich dem Mieter verpflichtet ist, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, hat das Landgericht Berlin offen gelassen.


d)
Demnach ist festzustellen, dass sich in der Rechtsprechung keine einheitliche Auffassung betreffend das Bestehen eines Anspruchs des Mieters auf Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gegenüber dem (bisherigen) Vermieter gebildet hat. Überwiegend wird ein solcher Anspruch des Mieters abgelehnt. Wird von einem Gericht dem Mieter ein solcher Anspruch überhaupt zugestanden, so soll der Vermieter nicht lediglich auf die Erteilung einer Auskunft auf Zahlungsrückstände betreffend (Teile) der geschuldeten Mietzahlungen beschränkt sein, sondern er soll dann auch berechtigt sein, andere Zahlungsrückstände (aus abgerechneten Betriebskosten, ausstehende Prozesskosten usw.) und das vorangegangene Zahlungsverhalten des Mieters in der Erklärung anzugeben.


III. Der tatsächliche Umgang mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Allerdings dürften die rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit einer Mietschuldensfreiheitsbescheinigung nicht die ausschlaggebenden sein.

Zu berücksichtigen ist die tatsächliche Bedeutung einer solchen Bescheinigung für die Teilnehmer am Vermietungsmarkt.

Hervorzuheben ist zunächst der von den Gerichten angenommene Sinn und Zweck einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Der Zweck wird unterschiedlich weit gefaßt, nämlich
-> den neuen Vermieter auf das Fehlen von Zahlungsrückständen hinzuweisen, die aus dem vorangegangenen Mietverhältnis stammen, Landgericht Berlin (Urteil vom 11. Juli 2008 (63 S 475/07 - Grundeigentum 2008, 1562);
-> gegenüber dem neuen Vermieter nach dem Erkenntnishorizont des Vorvermieters Auskunft über die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu geben (Amtsgericht Hohenschönhausen Urteil vom 30. März 2006 – 16 C 239/05 – GE 2006, 974);
-> verläßliche Auskunft über die Zuverlässigkeit des Mieters zu geben (Amtsgericht Schöneberg Urteil vom 19. Juni 2006 – 16b C 55/06 – GE 2006, 975).


Zutreffend geht das Amtsgericht Schöneberg davon aus, dass der neue Vermieter etwas über die Verläßlichkeit des Mietinteressenten erfahren möchte. Zutreffend sind auch die Überlegungen des Gerichts, dass sich über eine „durchschnittliche“ Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht sämtliche „Verläßlichkeitskriterien“ in Erfahrung bringen lassen, zumal jeder Vermieter sicherlich auch eigene - individuelle - Vorstellungen über die Verläßlichkeit seines Vertragspartners hat.

Die in der Rechtsprechung diskutierten Inhalte einer Mietschuldensfreiheitsbescheinigung stellen wichtige Informationen für den (neuen) Vermieter dar.

-> Bestehen Zahlungsrückstände aus Mietforderungen (Nettokaltmiete oder Vorauszahlungen auf Betriebskosten und/oder Betriebskostenpauschalen) ?
-> Bestehen Zahlungsrückstände aus anderen Forderungen (Kautionszahlungsverpflichtung, abgerechnete Betriebskosten; Prozesskosten, Mahngebühren, Verzugszinsen usw.)?
-> Hat der Mieter seine Miete regelmäßig gezahlt?
-> Hat der Mieter seine Miete pünktlich gezahlt?
-> Hat der Mieter seine Miete stets in voller Höhe (vollständig) gezahlt?
-> Möglicherweise hat der neue Vermieter auch ein Interesse daran zu erfahren, ob die Mietzahlungen in der Vergangenheit vom Mieter selbst oder von Dritten für ihn geleistet wurden.


Der die Bescheinigung ausstellende Vermieter hat hier (auch nach Auffassung der Rechtsprechung) die Möglichkeit, die aus seiner Sicht wichtigen Informationen in die Bescheinigung aufzunehmen, um so dem nächsten Vermieter ein möglichst vollständiges Bild über die für einen Vermieter relevanten Umstände zu verschaffen.

Da der (neue) Vermieter an diesen Informationen über den Mietinteressenten ein überragendes Interesse haben wird und sie verläßlich nur durch die Mitteilung des Vorvermieters erlangen kann, sollte er unabhängig von Überlegungen betreffend das Verpflichtetsein zur Erstellung einer solchen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Anfrage des Mieters diesem eine solche Bescheinigung - umfassend - erstellen, denn der nächste Vermieter hat eine solche vom Mieter verlangt und legt demnach offensichtlich großen Wert auf die sich aus der Bescheinigung ergebenden Informationen.

Die Vermieter sollten auch hier zusammenarbeiten und solche Bescheinigungen auf Anfrage erstellen und zwar so, wie sie selbst eine solche Bescheinigung von einem anderen (Vor-) Vermieter erwarten.

Schließlich reicht der bisherige Vermieter seine Anschrift an den neuen Vermieter auf diesem Wege weiter und gibt ihm hierdurch Gelegenheit, sich mit ihm in Verbindung zu setzen, um gegebenenfalls weitere Informationen auszutauschen.

Von dieser Möglichkeit sollte der (neue) Vermieter auch unbedingt Gebrauch machen, allein um festzustellen, ob die ihm vorgelegte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auch echt ist, d.h. von demjenigen (Vermieter) herstammt, der als Erklärender genannt ist und ob die Angaben zur Mietschuldenfreiheit auch zutreffend sind. Zwar soll hier den Mietinteressenten selbstverständlich nicht generell eine Fälschung solcher Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen unterstellt werden (die meisten sind sicherlich echt), jedoch zeigt die Erfahrung, dass gerade bei solchen Interessenten, bei denen der Vermieter „so etwas gar nicht gedacht hätte“ aufgrund des freundlichen und tadellosen Auftretens des Interessenten die Enttäuschung später besonders groß ist.

Die Beantwortung der Frage, ob der bisherige Vermieter auf Anfrage des Mieters eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen soll, ist demnach weniger an einer etwaigen rechtlichen Verpflichtung des ehemaligen Vermieters, sondern vielmehr an der Solidarität und Zusammenarbeit der Vermieter auszurichten.


IV. Strafrechtliche Aspekte / Schadensersatz / Anspruchsverlust / Bescheinigungsentgelt

Wenn sich der bisherige Vermieter dazu entscheidet, dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen, muss diese auch der Wahrheit entsprechen; es dürfen keine falschen Angaben in der Bescheinigung enthalten sein.

Überlegt sich der bisherige Vermieter einen unliebsamen weil in erheblichem Zahlungsverzug befindlichen Mieter loszuwerden, indem er ihm den Umzug „erleichtert“ und ihm eine Mietschuldenfreiheit bescheinigt in der Hoffnung, der Mieter werde hierdurch schnell einen anderen Vermieter finden, so muss er hierbei beachten, dass er sich wegen der Vornahme der falschen Angaben gegenüber demjenigen Vermieter, der mit dem Mieter aufgrund dieser Angaben einen Mietvertrag abschließt, schadensersatzpflichtig machen kann.

Täuscht der Mieter den neuen Vermieter über seine wahren Absichten, da er nicht vor hat, im neuen Mietverhältnis Mietzahlungen zu leisten und verwendet er hierbei eine inhaltlich falsche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, so verwirklicht er dadurch den Tatbestand des § 263 Strafgesetzbuch (Betrug) und macht sich schadensersatzpflichtig, Amtsgericht Tiergarten (Strafsachen) Urteil vom 22. Juni 2005, 260 Ds 61 Js 1479/05.

Hat der bisherige Vermieter dem Mieter eine falsche Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausgestellt, so macht sich auch der bisherige Vermieter durch die Ausstellung der Erklärung gegebenenfalls der Beihilfe zum Betrug strafbar neben der (zivilrechtlichen) Schadensersatzpflicht gegenüber dem neuen Vermieter.


Schließlich kann der bisherige Vermieter dann auch keine Mietzahlungsansprüche gegenüber dem Mieter mehr geltend machen, denn er hat ihm ja zuvor bestätigt, dass keine Mitschulden bestehen.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung darf also keine falschen Angaben enthalten, sondern muß den wahren Tatsachen entsprechen.

Unterstellt man das Gegebensein einer mietvertraglichen Nebenpflicht, wonach der bisherige Vermieter dem Mieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen hat oder ist der bisherige Vermieter (auch ohne eine entsprechende Verpflichtung und demnach freiwillig) zur Erstellung einer solchen Erklärung bereit, so kann der Vermieter für den damit verbundenen (Mehr-) Aufwand ein Entgelt verlangen. Die Höhe eines solchen Entgelts (bei der Erfüllung von mietvertraglichen Nebenpflichten) wird ganz unterschiedlich angenommen und wird abhängig von dem Aufwand des Vermieters sein; es kann zwischen den (bisherigen) Vertragsparteien auch vereinbart werden.