Mieterhöhung

Die Entwicklung der Miete ist abhängig von den hierzu getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen.


§ 557 BGB gibt den Mietvertragsparteien die (Vertrags-) Freiheit während des Mietverhältnisses die Mieten frei zu vereinbaren. Da es sich bei der Miete um einen essentiellen Teil des Mietvertrages handelt, bedarf die Änderung der Miete einer entsprechende Vereinbarung.

Diese Vereinbarung muss nicht zwingend während des Mietvertragsverhältnisses zustande kommen. Schon zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses können die Mietvertragsparteien die zukünftige Entwicklung der Miete vereinbaren.

Hierzu besteht die Möglichkeit, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete zu vereinbaren.


Beim Abschluss einer Staffelmietvereinbarung ist für deren Wirksamkeit § 557 a BGB zu beachten. Hiernach muss in der Vereinbarung die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausgewiesen werden.

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 – 559 b BGB ausgeschlossen.

Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre nach Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Die wirksame Vereinbarung einer Staffelmietvereinbarung hat zur Folge, dass zu dem Zeitpunkt, zu dem eine höhere Miete im Rahmen der Staffel vereinbart worden ist, automatisch vom Mieter geschuldet wird, ohne dass es einer gesonderten Erklärung oder Aufforderung durch den Vermieter bedarf.

Das In-Kraft-Treten einer höheren Miete ist demnach auf einen längeren Zeitraum hin vorgegeben.

Die Staffelmietvereinbarung selbst unterliegt keiner zeitlichen Beschränkung.


Die Mietvertragsparteien können auch eine Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbaren, wonach die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach § 559 – 560 BGB abgesehen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Einer Erhöhung nach § 559 BGB kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 BGB (siehe unten) ist ausgeschlossen.

Eine Änderung der Indexmiete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Die Erhöhung der Miete durch den Vermieter auf Grund einer mit dem Mieter vereinbarten Indexmiete setzt mithin nicht nur eine wirksame Indexmietvereinbarung der Mietvertragsparteien voraus, sondern verlangt vom Vermieter auch die Abgabe einer begründeten Erhöhungserklärung.

Der Vermieter muss sich demnach laufend über die Entwicklung des Lebenshaltungsindex informieren und diese Informationen im Zusammenhang mit der von ihm beabsichtigten Erhöhungserklärung verarbeiten.

Bei der Vereinbarung einer Indexmiete besteht jedoch nicht lediglich die Möglichkeit der Erhöhung einer Miete, sondern im Falle des „Nachgebens“ des allgemeinen Lebenshaltungsindex wird dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, eine Senkung der Miete zu verlangen.


Haben die Mietvertragsparteien weder eine Staffelmiete noch eine Indexmiete vereinbart, eröffnen die §§ 558 – 558 e BGB den Vermieter die Möglichkeit, nach dem sogenannten Vergleichsmietensystem die vereinbarten Miete zu erhöhen.

Die drei wichtigsten Kriterien für eine Erhöhung der Miete sind, dass die Miete mindestens ein Jahr unverändert sein muss (Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen, der Betriebskostenpauschalen und die Umlage von Modernisierungen bleiben unberücksichtigt) sich die Miete um nicht mehr als 15 % innerhalb von drei Jahren erhöhen und die verlangte Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen darf.


Der Vermieter hat im Falle des Vorliegens der Voraussetzungen eines Mieterhöhungsbegehrens einen Anspruch auf Vertragsänderung gegenüber dem Mieter. Dies findet seinen Grund darin, dass dem Vermieter gemäß § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses zum Zwecke der Mieterhöhung verboten ist.

Da dem Vermieter jedoch die Möglichkeit einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums durch den Gesetzgeber zugestanden werden muss, kann der Vermieter sein Mieterhöhungsbegehren notfalls gerichtlich durchsetzen.

Zu den Einzelheiten vgl. > Mieterhöhungsverlangen


Die genannten Mieterhöhungsmöglichkeiten (§ 557, § 557 a, § 557 b, §§ 558 ff BGB) setzen voraus, dass zwischen den Vertragsparteien eine entsprechende Vereinbarung zustande kommt.

Im Falle der Geltendmachung eines Mieterhöhungsbegehren nach § 558 ff BGB ersetzt im Falle der gerichtlichen Geltendmachung des Mieterhöhungsbegehrens das Gerichtsurteil die Zustimmungserklärung des Mieters.

Daneben besteht auch die Möglichkeit, dass eine Mietvertragspartei einseitig auf die Mietentwicklung Einfluss nimmt, ohne dass es einer Zustimmungserklärung durch den anderen Vertragsteil bedarf.


Nach § 560 Abs. 1 – 3 BGB ist bei einer Betriebskostenpauschale der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monate nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.


Im Falle der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen kann jeder Vertragspartei nach § 560 Abs. 4 BGB nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform einer Anpassung (der Vorauszahlung) eine angemessene Höhe vornehmen.

Die der jeweiligen Mietvertragspartei zustehende Möglichkeit der einseitigen Änderung der Vereinbarung betreffend die Miethöhe muss mithin „dem Grunde nach“ vereinbart sein. Die Gestaltungsmöglichkeit erstreckt sich dann (lediglich) auf die Veränderung der Miethöhe.


Unvollständig ist die Regelung betreffend den Umgang mit einer Betriebskostenpauschale. Denn während die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nach § 560 Abs. 1 Satz 1 voraussetzt, dass eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen worden ist, zwingt § 560 Abs. 3 den Vermieter, die Betriebskostenpauschale im Falle der Verringerung der Betriebskosten zu senken (ohne dass dies mietvertraglich vereinbart ist).

Muss der Vermieter nach § 560 Abs. 3 BGB die Betriebskostenpauschale senken, haben die Mietvertragsparteien jedoch nicht vereinbart, dass der Vermieter berechtigt sein soll, im Falle der Änderung der Betriebskosten die hierfür zu entrichtende Pauschale auch wieder zu erhöhen, stellt die Regelung des § 560 Abs. 1 – 3 BGB eine Sackgasse für die Mietminderung dar.


Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung) oder hat er eine andere bauliche Maßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um elf vom 100 der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnung aufzuteilen.

Die §§ 559 – 559 b geben dem Vermieter die Möglichkeit, den Mieter an den Kosten für bestimmte bauliche Verbesserungen der Mietsache zu beteiligen, da dem Mieter die Verbesserung der Mietsache zu Gute kommt.

Zu den Einzelheiten vgl. > Modernisierungsankündigung