Kaution

Eine Mietsicherheit soll dazu dienen, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern bzw. diese zu erfüllen (so die Intention des Gesetzgebers in der einschlägigen Vorschrift des § 551 BGB).


Vereinbarung einer Kaution

Das Mietrecht gibt dem Vermieter jedoch kein gesetzliches Recht, eine Mietsicherheit vom Mieter einzufordern. Vielmehr setzt die Forderungsbefugnis des Vermieters betreffend eine Mietsicherheit eine wirksame Vereinbarung mit dem Mieter voraus. Die meisten Formularmietverträge sehen die Vereinbarung einer Mietsicherheit als sog. Barkaution (hierzu später mehr) vor.

Dabei muss nicht nur zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden, dass der Mieter überhaupt eine Sicherheit zu stellen hat, sondern die Parteien müssen auch vereinbaren, wie hoch die von dem Mieter zu leistende Mietsicherheit sein soll.


Arten der Kaution

Eine Mietsicherheit kann auf vielerlei Weise vereinbart und dementsprechend erbracht werden.

Die gängigste Vereinbarung einer Mietsicherheit ist eine sogenannte Barkaution. Hierbei verpflichtet sich der Mieter, dem Vermieter (Bar-) Geld zur Verfügung zu stellen. Entsprechend dieser Vereinbarung muss der Mieter dem Vermieter dann die Geldsumme bar oder mittels Überweisung auf das Konto des Vermieters zur Verfügung stellen, mit der der Vermieter dann weiter umgeht.

Es besteht auch die Möglichkeit, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass er den vereinbarten Betrag selbst auf seinen Namen auf einem Sparbuch bei einem Kreditinstitut anlegt und das Sparbuch zu Gunsten des Vermieters verpfändet. Das Sparbuch muss dann an den Vermieter ausgehändigt werden, damit er die Verfügungsbefugnis über die Kaution erlangt.

Die Mietsicherheit kann auch von einem Dritten zu Gunsten des Mieters übernommen werden. Ein Bürge verpflichtet sich zur Erfüllung von Verbindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhältnis. Bezüglich der Vereinbarung einer Bürgschaft (vgl. hierzu die „Anmerkungen zur Mietbürgschaft“ des Vereins – abrufbar im Servicebereich der Internetseite).

Da der Gesetzgeber den Mietvertragsparteien keine bestimmte Art der Mietsicherheit vorschreibt, kann zwischen dem Vermieter und dem Mieter als Sicherheit alles vereinbart werden, was für den Vermieter wirtschaftlich die Möglichkeit eröffnet, seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zu befriedigen.
Der Gesetzgeber nimmt bezüglich der Form der Mietsicherheit keine Beschränkungen vor.

Möglich ist auch die Verpfändung von Wertpapieren an den Vermieter u.ä..
Entscheidend ist, dass die jeweilige Sicherungsform zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden ist.

Ob auch eine sicherungsweise Abtretung des Lohn- und Gehaltsanspruchs des Mieters an den Vermieter zulässig ist, ist umstritten.


Kombination der Sicherungsarten

Die Parteien sind nicht auf die Vereinbarung einer einzigen Kaution(sform) beschränkt. Es besteht auch die Möglichkeit, Sicherheiten miteinander zu verbinden. So kann neben der Barkaution zusätzlich z.B. auch eine Bürgschaft vereinbart werden.


„Grenzen“ der Kaution

Bei der Vereinbarung einer Mietsicherheit sind die vom Gesetzgeber vorgegebenen Beschränkungen zu beachten.


In Wohnraummietverhältnissen

Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, § 551 Absatz 1 Satz 1 BGB.

Die Mietsicherheit – gleich welche der oben genannten Kautionsformen gewählt wird – darf mithin die Summe dreier Nettokaltmieten nicht überschreiten. Ist im Mietverhältnis eine Brutto(kalt)miete vereinbart, so ist diese zur Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution zu Grunde zu legen.

Die Begrenzung der Mietsicherheit gilt nicht für jede Kautionsform gesondert, sondern ist die einzuhaltende absolute Höchstgrenze für alle Kautionsarten, auch wenn diese miteinander kombiniert werden.

Beispiel: Der Vermieter vereinbart mit dem Mieter eine Barkaution in Höhe von 2 Monatsmieten nettokalt. Die zusätzlich zu vereinbarende Bürgschaft ist auf eine Monatsmiete nettokalt beschränkt.


Folgen der Überschreitung

Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Mietsicherheit, die über die vom Gesetzgeber zugelassene Höhe hinaus geht, ist lange Zeit angenommen worden, dass die gesamte Kautionsvereinbarung unwirksam sein sollte, was dann zur Folge hatte, dass die Mietsicherheit nicht zur Aufrechnung mit Ansprüchen des Vermieters zur Verfügung stand.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch hierzu entschieden, dass nur derjenige Teil der Vereinbarung unwirksam sein soll, der über die gesetzlich zulässige Grenze hinaus geht. Derjenige Teil der Kaution(svereinbarung), der die Obergrenze nicht überschreitet, ist demnach stets wirksam vereinbart.


Besondere - zusätzliche - Kaution

In besonderen Fällen soll es den Mietvertragsparteien möglich sein, eine zusätzliche Kaution zu vereinbaren, was dann zur Folge haben kann, dass die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten überschritten wird.

Gesetzlich ist eine solcher Ausnahmefall in § 554 a Absatz 2 BGB geregelt.
Hiernach kann der Vermieter seine Zustimmung zu dem Begehren des Mieters zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind und er hieran ein berechtigtes Interesse hat, von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache abhängig machen.

Für besondere Umstände gestattet der Gesetzgeber mithin eine besondere Mietsicherheit. Die Möglichkeit der Vereinbarung einer zusätzlichen Mietsicherheit ist aber auch über den gesetzlichen Fall der sog. Barrierefreiheit hinaus von den Gerichten anerkannt in den Fällen, in den der Mieter nicht unerhebliche bauliche Änderungen an der Mietsache beabsichtigt, deren Folgen (Schadensgefahr durch die Änderung selbst oder nicht unerhebliche Rückbaukosten) ein Kostenrisiko für den Vermieter darstellen.

So ist der Vermieter berechtigt, die Installation einer Parabolantenne durch den Mieter von einer zusätzlichen Sicherheitsleistung betreffend die zu erwartenden Rückbaukosten (Entfernung der Antenne; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Bausubstanz usw.) abhängig zu machen.

Beabsichtigt der Mieter die Durchführung einer Modernisierung in der von ihm gemieteten Wohnung, um durch die bauliche Änderung einen zeitgemäßen Standard herbeizuführen (Einbau einer Dusche bei vermieteter Wohnung ohne Bad; Einbau einer Gasetagenheizung bei vermieteter Ofenheizungswohnung), so ist der Vermieter zur Duldung der baulichen Veränderung für die Dauer der Mietzeit (!!) unter anderem nur dann verpflichtet, wenn der Mieter eine zusätzliche Sicherheit für den Rückbau und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Mietsache hinterlegt (z.B. Abriß und Entsorgung der Gasetagenheizung und Reinstallation der Ofenbeheizung).

Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Errichtung einer vergrößerten Dachanlage im Garten des gemieteten Objekts von der Hinterlegung einer angemessenen Sicherheit abhängig machen, die es ihm nach Beendigung des Mietverhältnisses und Weigerung des Mieters ermöglicht, die Anlage wieder zu entfernen, die erforderlichen Arbeiten selbst aber auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen.

Da § 551 Absatz 3 und Absatz 4 BGB entsprechend gelten, hat der Vermieter die zusätzliche Sicherheit getrennt von seinem Vermögen nach den gesetzlichen Vorgaben anzulegen.

Die besondere Sicherheit ist nicht begrenzt durch den Betrag dreier Monatsmieten, sondern durch den angemessenen Betrag, der erforderlich ist, die bauliche Maßnahme wieder zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Diese besondere Kaution ist zweckgebunden auf die jeweilige bauliche Änderung und steht nicht zur Aufrechnung mit anderen Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis zur Verfügung.


In Geschäftsraummietverhältnissen

Der Mietkaution sind bei einem Geschäftsraummietverhältnis keine Grenzen gesetzt. § 551 BGB findet (lediglich hinsichtlich der Anlageverpflichtung der Kaution für den Fall dass eine Verzinsung vereinbart oder nicht ausdrücklich ausgeschlossen worden ist, im Übrigen aber) keine Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse, wonach insbesondere keine Beschränkung betreffend die Höhe der Mietkaution besteht. Treffen die Parteien bezüglich der Verzinsung der Kaution keine Vereinbarung, ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution entsprechend § 551 BGB während der Mietzeit zu verzinsen. Die Mietvertragsparteien können aber vereinbaren, dass die Kaution nicht zu verzinsen ist! Legt der Vermieter die Kaution verzinslich an, braucht er dennoch nicht die Zinsen dem Mieter gut zu bringen, sondern stehen ausschließlich in seinem Vermögen.


Umgang mit der Kaution

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, § 551 Absatz 3 Satz 1 BGB.

Die Anlage der Mietsicherheit muß vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen, § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB.

Zu den möglichen Ausnahmen bei Geschäftsraummietverhältnissen vgl. oben.


Kautionsertrag (Zinsen)

Die während des Mietverhältnisses auf die Kautionssumme entstehenden Zinsen und andere Erträge erhöhen die Mietsicherheit, § 551 Absatz 3 Satz 4 BGB. Hat der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die er gegen die Kaution aufrechnen will, so stehen ihm auch die Zinsen zur Aufrechnung zur Verfügung.
Wird die Kaution nicht zur Befriedigung von Ansprüchen des Vermieters benötigt, so sind die Zinsen an den Mieter gemeinsam mit der Kaution zurück zu zahlen, da sie dem Mieter zustehen, § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB.


Zeitpunkt der Vereinbarung und der Zahlung der Sicherheit

Die Mietsicherheit wird in den allermeisten Fällen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart und vom Mieter auch gezahlt.

Die Mietvertragsparteien können aber auch noch während des bereits laufenden Mietverhältnisses eine Vereinbarung über eine Mietsicherheit treffen. Das gilt sowohl für die erstmalige Vereinbarung über die Zahlung der Kaution als auch für eine Änderung der Mietsicherheit der Höhe nach oder die Vereinbarung einer besonderen Sicherheit z.B. gemäß § 554a BGB.

Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereit zu stellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, § 551 Absatz 2 BGB.

Verjährung des Anspruchs auf Zahlung der Mietkaution
Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung der vereinbarten Mietkaution unterliegt der regelmäßigen und damit dreijährigen Verjährungsfrist. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Beispiel: Die Mietvertragsparteien vereinbaren am 15.01.2007 eine Mietsicherheit. Die Verjährung beginnt am 31.12.2007 und endet am 31.12.2010.


Die Mietsicherheit während des Mietverhältnisses

Der Vermieter hat die ihm überlassene Mietsicherheit während des Mietverhältnisses von seinem Vermögen getrennt in der gesetzlichen oder vereinbarten Form anzulegen (vgl. oben).

Auf Verlangen des Mieters hat der Vermieter dem Mieter Auskunft über die erfolgte Anlage zu erteilen. Der Mieter soll auch jederzeit einen Auskunftsanspruch über die jeweilige Höhe der Kaution haben.

Solange der Vermieter keine Ansprüche aus der Kaution befriedigen will, ist er im laufenden Mietverhältnis nicht berechtigt, die Kaution von dem eingerichteten Konto abzuheben.

Erfüllt der Mieter während des Mietverhältnisses Ansprüche des Vermieters nicht, ist der Vermieter berechtigt, auf die Kaution zurück zu greifen. Dies wird jedoch davon abhängig gemacht, dass die Forderungen rechtskräftig festgestellt oder unstreitig oder offensichtlich begründet sind bzw. die Verrechnung der Kaution auch im Interesse des Mieters liegt.

Greift der Vermieter hiernach zu Recht auf die Kaution zu, um seine während des Mietverhältnisses entstandenen Ansprüche zu befriedigen, hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter, dass dieser die Kaution bis zur vereinbarten Höhe wieder auffüllt.

Eine Pflicht zum Rückgriff auf die Kaution besteht für den Vermieter nicht.

Einigkeit besteht darüber, dass der Mieter jedenfalls mindestens bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt ist, über das Schicksal der Kaution zu entscheiden. Insbesondere kann er über den Kautionsbetrag nicht verfügen, zumal sich dieser auch nicht in seinem Herrschaftsbereich befindet.

Eine Aufrechnung des Mieters mit der Kaution (genauer mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch) während des laufenden Mietverhältnisses ist nicht möglich. So ist der Mieter vor allem nicht berechtigt, bei erklärter Kündigung des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen und die Kaution „abzuwohnen“.

Der Mieter kann jedoch während des laufenden Mietverhältnisses den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an Dritte abtreten, da hierdurch die Sicherungsfunktion zu Gunsten des Vermieters nicht beeinträchtigt wird. Dies geschieht z.B. in den Fällen, in denen das Jobcenter dem Mieter den Kautionsbetrag als Darlehen zur Verfügung stellt und dieses sich den Rückzahlungsanspruch zur Sicherung der gegenüber dem Mieter bestehenden Darlehensforderung abtreten läßt.

Auch kann es durchaus passieren, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch während des Mietverhältnisses durch andere Gläubiger des Mieters gepfändet wird.

Hinsichtlich der rechtlichen Auswirkungen und der Reaktionserfordernisse in diesem Fall vgl. den Aufsatz in der Ausgabe II März 2007 „Drittschuldnererklärung bei Pfändung des Kautionsrückzahlungsanspruchs“.

Erhöht sich die zwischen den Parteien vereinbarte Miete im laufenden Mietverhältnis, z.B. durch den Eintritt einer vereinbarten Mietstaffel, § 557a BGB, ein begründetes Mieterhöhungsbegehrens des Vermieters anhand des Mietspiegels oder des allgemeinen Lebenshaltensindex (letzteres muß ausdrücklich vereinbart sein) oder einer Erhöhungserklärung nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme, so ändert sich jedoch nicht automatisch der Anspruch des Vermieters betreffend die Kautionshöhe. Maßgebend ist die Vereinbarung der Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses und die zu diesem Zeitpunkt vereinbarte Miethöhe.

Es wird jedoch für zulässig erachtet, dass die Vertragsparteien im Wege der Vereinbarung eine Erhöhung der Kautionssumme vornehmen können. Die hierbei zu beachtende Höchstgrenze ist das Dreifache der jeweils aktuellen Nettokaltmiete.

Die Vertragsparteien können auch während des laufenden Mietverhältnisses den (vorübergehenden) Verbrauch der Barkaution vereinbaren. Kommt der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten und bittet er den Mieter darum, dass bestimmte Mieten aus der Kaution befriedigt werden sollen und stimmt der Vermieter dem zu, so muß in diesem Zusammenhang zwischen den Mietvertragsparteien auch vereinbart werden, bis wann der Mieter die Kaution wieder auffüllen wird.

In den allermeisten Mietverhältnissen bleibt die Kaution im Mietverhältnis bis zu seiner Beendigung jedoch „unangetastet“.


Die Mietsicherheit bei Beendigung des Mietverhältnisses

Eine Mietsicherheit soll dazu dienen, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu sichern bzw. diese zu erfüllen.

Nicht selten macht der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses Ansprüche aus diesem geltend, die unterschiedlichen Ursprungs sein können.

In Betracht kommen z.B. Ansprüche wegen nicht gezahlter Miete, Nachzahlungsforderungen wegen nicht ausgeglichener Betriebskostenabrechnungen und Ansprüche wegen der Veränderung und Verschlechterung der Mietsache, die nicht der vertragsgemäßen Abnutzung der Mietsache unterfallen.

Haben die Mietvertragsparteien wirksam vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt und sind die hierfür relevanten Fristen bereits abgelaufen oder bedingt der Zustand der Wohnung bereits vor Ablauf der allgemeinen Renovierungsfristen die Vornahme von Mängelbeseitigungsmaßnahmen, so hat der Vermieter dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Vornahme der vom Mieter verlangten Arbeiten zu setzen. Nachdem die dem Mieter gesetzte Frist abgelaufen ist, ohne dass der Mieter die von ihm verlangten Arbeiten durchgeführt hat, entsteht zu Gunsten des Vermieters ein Schadensersatzanspruch, § 281 BGB.

Nur mit dem Schadensersatzanspruch kann der Vermieter die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch erklären, da die Aufrechnungslage einen fälligen, konnexen Gegenanspruch des Vermieters voraussetzt. Konnex sind sich Zahlungsansprüche.

Die Aufrechnungserklärung bringt den Kautionsrückzahlungsanspruch zum Erlöschen. Sie ist an keine Form gebunden, sollte jedoch zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen. Auch der Zugang der Aufrechnungserklärung beim Mieter muss im Zweifel nachweisbar sein. Die Aufrechnung muss diejenigen Beträge, gegen die der Vermieter aufrechnet, genau benennen, damit im Falle einer streitigen Auseinandersetzung vor Gericht festgestellt werden kann, welche Ansprüche durch die Aufrechnung erloschen sind.


Frist zur Abrechnung der Kaution

Der Gesetzgeber hat dem Vermieter keine Frist vorgeschrieben, innerhalb der er die Abrechnung über die Mietsicherheit vornehmen muss. Dennoch kann sich der Vermieter mit der Abrechnung und Rückzahlung nicht unbegrenzt Zeit lassen. Die Meinungen über den dem Vermieter zur Verfügung stehenden Abrechnungszeitraum gehen weit auseinander.

Maßgebend ist zunächst, ob die Mietvertragsparteien eine mietvertragliche Vereinbarung über den Abrechnungszeitpunkt getroffen haben. Ist dies nicht der Fall, wird teilweise angenommen, dass die Kaution unverzüglich (ohne schuldhaftes Zögern) vom Vermieter abgerechnet und gegebenenfalls ausgezahlt werden müsse. Die überwiegende Auffassung berücksichtigt die vom Gesetzgeber in § 548 BGB geregelte Verjährungsfrist von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen der Veränderung und Verschlechterung der Mietsache. Danach hat der Vermieter bis zu 6 Monate Zeit, sich über seine Ansprüche klar zu werden und diese geltend zu machen. Die Sechsmonatsfrist beginnt mit dem Rückerhalt der Mietsache durch den Vermieter bzw. ab dem Zeitpunkt, zu dem er sich einen ungestörten und umfassenden Überblick und Eindruck von der Mietsache verschaffen kann.

Mit Ablauf der 6 Monate kann der Vermieter die Ansprüche nicht mehr aktiv gegenüber dem Mieter geltend machen. Daher muss der Vermieter bis zu diesem Zeitpunkt eine Entscheidung getroffen haben, wie er mit seinen Ansprüchen umgeht.

Demnach wird dem Vermieter nach überwiegender Auffassung eine regelmäßige Abrechnungsfrist von 6 Monaten zugestanden einhergehend mit der Verjährungsfrist der ihm zustehenden Ansprüche.

Die Frist soll sich dann verkürzen, wenn dem Vermieter erkennbar keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen bzw. diese nicht geltend gemacht werden können.

Beispiel: Der Mieter gibt die Wohnung am Ende der Mietsache an den Vermieter zurück. Die Wohnung befindet sich in einem ordnungsgemäßen Zustand; die Mieten sind vollumfänglich gezahlt; Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung sind nicht zu erwarten. Da in diesem Falle der Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter mehr geltend macht, sollte er sich mit der Abrechnung und Auskehr der Kaution nicht 6 Monate Zeit lassen.

Achtung:
Nach Auffassung der Gerichte hat die vorbehaltlose Rücknahme der (Schlüssel zur) Mietsache zur Folge, dass der Zustand der Mietsache als vertragsgerecht anerkannt wird mit der Folge, dass der Vermieter keine Ansprüche wegen der Verschlechterung und Veränderung der Mietsache mehr geltend machen kann.


Achtung:

Nach Auffassung der Gerichte hat die vorbehaltlose Rückzahlung der Kaution zur Folge, dass der Vermieter keine Ansprüche mehr aus dem Mietverhältnis dem Mieter gegenüber geltend machen kann!

Der Bundesgerichtshof hält es aber für zulässig, dass der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution auch über den Ablauf der Sechsmonatsfrist hinaus inne hält, wenn Ansprüche (unverjährt) bestehen, z.B. Mietforderungen, über die vor Gericht gestritten wird, oder wenn die Entstehung von Ansprüchen noch zu erwarten ist.

Beispiel: Das Mietverhältnis endet zum 30.04.2007; die Wohnung wird an diesem Tag an den Vermieter zurück gegeben. Auf Wunsch des Mieters war in den vergangenen Jahren trotz nicht unerheblicher Nachzahlungen aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung die monatliche Vorauszahlung vom Vermieter nicht angehoben worden. Der Vermieter erwartet daher aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2006 – 31.12.2006 und auch für den Abrechnungszeitraum 01.01.2007 – 31.12.2007 wiederum nicht unerhebliche Nachzahlungen des Mieters. Auch wenn der Nutzungszeitraum des Mieters lediglich vom 01.01.2007 bis 30.04.2007 andauerte, kann der Vermieter über die Betriebskosten erst nach Beendigung des Abrechnungszeitraums (mithin nach dem 31.12.2007) bis spätestens 31.12.2008 abrechnen. Der Vermieter ist berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution auch über den Ablauf der 6-Monatsfrist (30.10.2007) hinaus zurück zu halten, um seine noch nicht entstandenen, von ihm jedoch erwarteten Ansprüche zu sichern. Hieraus folgt aber, dass der Vermieter die Kaution demnächst abrechnen muss, aus dieser Abrechnung jedoch den dargestellten Rückhalt ausüben kann.

Ist der Mieter nicht Inhaber des Mietkautionsrückzahlungsanspruchs (z.B. durch Abtretung oder Pfändung durch einen anderen Gläubiger) so ist die Aufrechnung nicht dem Mieter gegenüber, sondern dem jeweiligen Anspruchsinhaber gegenüber zu erklären.

Versäumt der Vermieter die Abrechnung der Kaution innerhalb der Sechsmonatsfrist und möchte er Ansprüche wegen der Verschlechterung der Mietsache gegenüber dem Mieter geltend machen, die er entsprechend den Erfordernissen des § 281 BGB verfolgt hat, erlaubt die Vorschrift des § 215 BGB dem Gläubiger die Aufrechnung mit einem ihm zustehenden aber verjährten Anspruch, wenn dieser unverjährt dem anderen (Kautionsrückzahlungs-) Anspruch unverjährt gegenüber gestanden hat.

Im Falle des Bestehens einer Bürgschaft als Mietsicherheit ist keine Abrechnung gegenüber dem Mieter erforderlich.

Macht der Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend, so kann der Vermieter kumulativ oder alternativ den Bürgen in Anspruch nehmen, wenn dieser auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Zu beachten ist hierbei, dass dem Bürgen sämtliche Einwendungen und Einreden zur Verfügung stehen wie dem Mieter als Hauptschuldner, insbesondere die Einrede der Verjährung, die nur dadurch erfolgreich vermieden werden kann, indem der Mieter gerichtlich in Anspruch genommen wird; eine Klage gegen den Bürgen allein ist nicht ausreichend.