Energieausweis

Vermieter, Verpächter, und Leasinggeber müssen seit dem 01.07.2008 bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing dem Interessenten einen Energieausweis zugänglich machen, § 16 Ansatz 2 Satz 2 i.V. mit Satz 1 EnEV. Gleiches gilt für den Eigentümer, der ein bebautes Grundstück verkauft.


Die Vorlagepflicht gilt zunächst für Wohngebäude, die bis 31.12.1965 fertiggestellt worden sind.

Wohngebäude, die ab dem 01.01.1966 fertig gestellt worden sind, unterliegen der Pflicht zur Zugänglichmachung eines Energieausweises ab dem 01.01.2009.

Für Nichtwohngebäude besteht die Verpflichtung ab dem 01.07.2009.

Das Aussehen eines Energieausweises richtet sich nach Anlage 6, 7 und 8 zu § 16 EnEV. Es wird unterschieden zwischen einem Energieausweis orientiert am Energiebedarf des Gebäudes oder einem Energieausweis orientiert am Verbrauch der vergangenen drei Abrechnungsperioden.


Nach § 20 EnEV sind im Zusammenhang mit der Ausstellung eines Energieausweises auch Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz abzugben (sog. Modernisierungsempfehlungen zum Energieausweis – Anlage 10 zu § 20 EnEV).

Es besteht Einigkeit darüber, dass dem Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, somit auch nicht auf die Durchführung von energetischen baulichen Veränderungen hat, es sei denn, der Gesetzgeber verpflichtet den Vermieter dazu.

Die Modernisierungsempfehlungen sollen daher übliche, im Allgemeinen rentable Maßnahmen zur energetischen Verbesserung des Gebäudes aufzeigen, sollen also nur der Information dienen und verpflichten nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen. Sie haben die Funktion eines fachlichen Ratschlages und sollen eine Energieberatung des Eigentümers nicht ersetzen, können dazu aber einen Anstoß geben. Mit solchen Informationen verbindet sich aber die Erwartung, dass Hauseigentümer vermehrt gerade in die energetische Verbesserung ihrer Gebäude investieren.

Modernisierungsempfehlungen sollen nicht dazu dienen, theoretisch noch mögliche Wege zur „Perfektionierung“ aufzuzeigen; vielmehr sollen sie „handfeste“, praktisch erprobte und erkennbar geeignete kostengünstige Maßnahmen aufzeigen.


„Zugänglichmachen“ des Energieausweises bedeutet, dass der Vermieter einen Energieausweis beim Vermietungsvorgang in den zu vermietenden Räumlichkeiten aushängt bzw, auslegt oder den Energieausweis in seinem Büro zur Einsichtnahme bereit hält.

Der Vermietungsvorgang beginnt, wenn der Mietinteressent das Mietobjekt in Augenschein nimmt; er endet, wenn der Mietvertrag unterschrieben wird oder eine der beiden potentiellen Vertragsparteien erklärt, dass ein Vertragsschluss nicht in Betracht kommt.

Der Mietinteressent kann nicht die Aushändigung einer Kopie des Energieausweises verlangen.


Mieter, die am 01.07.2008 bereits ein Mietverhältnis abgeschlossen hatten, haben keinen Anspruch auf (nachträgliche) Zugänglichmachung eines Energieausweises, zumal sie ihren eigenen Verbrauch und damit auch Bedarf in der Mietsache selbst ermitteln können.

Zur Ausstellung von Energieausweisen für bestehende Gebäude sind Personen berechtigt, die in § 21 EnEV genannt sind.

Rechtsfolgen der Pflicht zur Zugänglichmachung eines Energieausweises.

Zu unterscheiden ist zwischen dem Recht der Ordnungswidrigkeiten und dem Zivilrecht und zwischen dem Umstand der Vorlage und dem der Nichtvorlage eines Energieausweises.


Ordnungswidrigkeit:

Nach § 27 Absatz 2 Nr. 1 EnEV handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 16 Absatz 2 Satz 1 auch in Verbindung mit Satz 2 EnEV einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht. Die Ordnungswidrigkeit kann mit bis zu 15.000.- € geahndet werden kann.

Der Ordnungswidrigkeitentatbestand ist also erfüllt, wenn eine der drei aufgeführten Fälle bei einer Vermietung erfüllt ist. Unschädlich ist dagegen das Nichtvorhandensein eines Energieausweises, wenn keine Vermietung im hause des Eigentümers erfolgen soll.


Mietrecht:

Macht der Vermieter bei der Vermietung dem Mietinteressenten keinen Energieausweis zugänglich, kann der Mietinteressent hieraus keine einklagbaren Rechte herleiten. Insbesondere kann der Mietinteressent den Vermieter nicht gerichtlich auf Vorlage eines Energieausweises in Anspruch nehmen.

Macht der Vermieter bei der Vermietung einen Energieausweis zugänglich und stellt sich heraus, dass die Angaben im Ausweis unzutreffend sind, stehen dem Mieter bei Verschulden des Vermieters entsprechende Ansprüche zur Seite. Für das Vorliegen der gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.


Kosten des Energieausweises.

Heftig umstritten ist die Frage, wer die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises im Mietrecht zu tragen hat. Insbesondere stellt sich die Frage, ob die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Der Vermieterexperte bejaht das Gegebensein von umlagefähigen Betriebskosten, wenn dies im jeweiligen Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist (zu den Einzelheiten vgl. den Aufsatz des Experten in Das Grundeigentum 2008, 836ff Heft 13).