Kleinreparatur(klausel)

Der Vermieter ist verpflichtet, die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB.


Zu den Lasten der Mietsache gehören unter anderem Reparaturen, Instandhaltungen und Instandsetzungen.

Es wird für zulässig erachtet, dass die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter für Kleinreparaturmaßnahmen aufzukommen hat. Die an die Wirksamkeit einer entsprechenden Vereinbarung zu stellenden Voraussetzungen sind sehr streng.


Zunächst ist dringend zu beachten, dass bei Wohnraummietverhältnissen der Mieter nicht verpflichtet werden kann, für die Durchführung der Kleinreparaturen selbst zu sorgen. Zulässig ist lediglich die Vereinbarung, dass der Mieter die für die Kleinreparatur aufzuwendenden Kosten zu tragen hat. Die Auftragsvergabe zur Durchführung der Kleinreparatur bleibt demnach ausschließlich im Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Mieter kann auch nur für bestimmte Reparaturmaßnahmen wirksam verpflichtet werden. Hierbei handelt es sich um Reparaturen an Objekten, die dem täglichen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse und Verschlußvorrichtungen von Fensterläden).

Die Vereinbarung zur Tragung der Kosten für Kleinreparaturen muss jeweils eine Höchstgrenze für den Einzelfall und für die Jahreslast des Mieters aufweisen. Bei dieser ist zu beachten, dass die entsprechenden Beträge nicht zu hoch vereinbart werden.


Für den Einzelfall werden zur Zeit Kosten in Höhe von 120,00 EURO als wirksam angesehen. Für die Jahresbelastung ist ein Betrag in Höhe von 6 % der vereinbarten Nettokaltmiete nicht zu beanstanden.

Gehen die Kosten für eine Reparatur über den vereinbarten Einzelfallbetrag hinaus, so steht dem Vermieter kein Anspruch auf anteilige Erstattung der Kosten zu, da davon ausgegangen wird, dass bei Kosten über dem vereinbarten Betrag keine „Kleinreparatur“ im Sinne der Vereinbarung gegeben sein, so dass die Kleinreparaturklausel auch keine Anwendung findet.


Der Vermieter hat die Lasten der Mietsache zu tragen, § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB.
Zu den Lasten der Mietsache gehören auch Instandhaltungen und Instandsetzungen, mithin Reparaturen an der Mietsache.

Bei einem Geschäftsraummietverhältnis hat die Vermieter die Möglichkeit, Reparaturmaßnahmen umfangreich dem Mieter zu übertragen, die dieser dann in Eigenverantwortung durchzuführen hat.

Bei Wohnraummietverhältnissen hat der Vermieter lediglich die Möglichkeit, sogenannte „Kleinreparaturen“ auf den Mieter umzulegen.

Vereinbaren die Wohnraummietvertragsparteien wirksam die Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter, so ist für die Auftragsvergabe und Durchführung der Kleinreparaturen auch weiterhin der Vermieter verantwortlich. Er ist (lediglich) berechtigt, die auf die Kleinreparatur entstehenden Kosten an den Mieter weiterzugeben.


Die Rechtsprechung stellt Voraussetzungen für eine wirksame Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter zur Übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter auf. Erforderlich ist, die ausdrückliche Vereinbarung der Übernahme von Reparaturarbeiten betreffend solcher Objekte, die den täglichen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Hierzu gehören: Angaben folgen


Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter mit den Kleinreparaturen nicht unbegrenzt belastet, sondern das eine Obergrenze definiert wird.

Eine Kleinreparaturklausel ist nur dann wirksam, wenn für jeden Einzelfall eine Höchstgrenze aber auch für die Jahresbelastung des Mieters eine entsprechende Begrenzung gezogen wird.

Für den Einzelfall werden zurzeit zwischen 100,00 und 150,00 EURO für zulässig erachtet.


Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass jedenfalls 200,00 EURO zu viel sind.

Für die Jahreshöchstgrenze bietet sich eine Kopplung des Wertes an die Jahresnettomiete an. Hier sind zurzeit 6 % zulässig.

Die Kopplung an die Jahresnettomiete hat den Vorteil, dass im Falle einer Mieterhöhung auch die jährliche Belastung des Mieters proportional steigt.
Bei der Vereinbarung der Einzelfallgrenze ist zu beachten, dass nur dann eine Kleinreparatur im Sinne der Klausel vorliegt, wenn der vereinbarte Betrag nicht überschritten wird. Bei einer Überschreitung des Einzelfallbetrages soll dann keine Kleinreparatur mehr vorliegen, so dass die Mieter dann keine (auch keine anteiligen) Kosten auferlegt werden können.