Mit Miet-Erhöhungen nicht zögern!

Der Berliner Mietspiegel 2017 ist durch die zuständige Senatsverwaltung veröffentlicht worden. Für Vermieter ist er die Chance, mittels Anpassungen der Miethöhe die optimale Entwicklung der Immobilie voranzutreiben.


Die Neuerscheinung des Berliner Mietspiegels ist ein guter Anlass, die in Ihren Objekten vereinbarten Mieten und auch die Ausstattung der Wohnung bezüglich der Anforderungen am Wohnungsmarkt zu überprüfen. In den meisten Mietspiegelfeldern hat im Vergleich zu früheren Mietspiegeln eine Veränderung der ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete zu Gunsten des Vermieters stattgefunden, indem insbesondere die Mittelwerte der Mietspiegelfelder angehoben wurden.


"Gute Gründe" für zu geringe Miete

Es ist immer wieder festzustellen, dass bei langandauernden Mietverhältnissen die Mietentwicklung hinter den Möglichkeiten des Berliner Mietspiegels zurückbleibt. Dies findet nicht selten seinen (guten) Grund darin, dass der Vermieter mit der Situation, insbesondere mit dem (möglicherweise nach langer Suche) gefundenen Mieter zufrieden ist und ein Mieterhöhungsbegehren möglicherweise als Anlass für eine Belastung des Mietverhältnisses ansieht.

Vermietungen waren in den vergangenen Jahren auch davon gekennzeichnet, dass der Vermieter nicht sofort den „erstbesten“ Mieter akzeptiert hat, sondern sich bei der Mietersuche sehr viel Mühe gegeben hat, um die Zusammensetzung der Mieterschaft in seinem Objekt weiter positiv zu entwickeln. In diesem Zusammenhang ist es auch vorgekommen, dass der Vermieter eine geringere Miete beim Abschluss des Mietvertragsverhältnisses akzeptiert hat, um seinen Wunschmieter zu bekommen.


Mieterhöhung ist wichtig für Investitionen

Diese Situation darf den Vermieter jedoch nicht davon abhalten, den von ihm zur Verfügung gestellten Wohnraum angemessen zu bewirtschaften und der allgemeinen Mietentwicklung anzupassen. Eine kontinuierliche Steigerung der Miete hat ausschließlich positive Auswirkungen auf die Stellung des Vermieters.

Höhere Mieteinnahmen geben Ihnen wirtschaftlichen Spielraum für neue Investitionen in die Immobilie. Entweder lassen sich Investitionsvorhaben durch eine entsprechende Ansparung ausschließlich mit Eigenmitteln durchführen, oder die Konditionen einer Fremdfinanzierung verbessern sich durch die gegenüber dem Kreditinstitut nachzuweisenden Möglichkeiten bezüglich der Rückzahlung der aufgenommenen Mittel. Hierdurch erhalten Sie die Möglichkeit, die Immobilie auch weiterhin in einem für die Vermietung optimalen Zustand zu erhalten, der Ihnen einen wirtschaftlich sorglosen Umgang mit Ihrem Eigentum garantiert.


Wegen der Kappungsgrenze nicht zögern!

Da der Gesetzgeber neben der Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Kappungsgrenze dahingehend aufgestellt hat, dass sich die vereinbarte Miete um nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren verändern darf, ist eine Angleichung der vereinbarten monatlichen Miete bei Bestandsmietverhältnissen nur über einen längeren Zeitraum möglich. Es sollte daher darauf geachtet werden, dass die Mieten kontinuierlich an die Werte des Berliner Mietspiegels angepasst werden. Denn bleibt die Miete auf einem geringen Niveau über einen längeren Zeitraum bestehen, verhindert die an diesem Wert zu berechnende Kappungsgrenze eine kurzfristige Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Der Berliner Mietspiegel weist in den besetzten Mietspiegelfeldern neben dem Mittelwert auch einen Unterwert und einen Oberwert aus. Um die für die zu beurteilende Wohnung geltende ortsübliche Vergleichsmiete festzustellen, bedarf es des Rückgriffs auf die Orientierungshilfe der Spanneneinordnung. Diese weist sowohl wohnwertmindernde als auch wohnwerterhöhende Merkmale auf.

Anhand dieser Merkmaltabellen können Sie als Eigentümer feststellen, welche Umstände an Ihrer Immobilie einen negativen Einfluss auf die Mietpreisbildung haben und daher abgestellt werden sollten und in welche wohnwerterhöhenden Merkmale sich eine Investition auf die Immobilie zur Steigerung des Mietenertrages lohnt.

Nutzen Sie also den neuen Berliner Mietspiegel als ein sehr gutes Hilfsmittel zur Weiterentwicklung der Immobilie und der mit ihr zu erzielenden wirtschaftlichen Ergebnisse.




Haben Sie Fragen zum Thema Mieterhöhungen?

Wir beraten Sie gerne:

Vermieterexperte Dr. Carsten Brückner, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


ADLER & BÄR Hausverwaltungen (Inhaber: Dr. Carsten Brückner & Heike Dittmann)

Ansprechpartnerinnen:
- Violetta Smolka, Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
- Anett Reinwarth

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