Kombination der Möglichkeiten

Dem Vermieter stehen verschiedene Möglichkeiten der Erhöhung der vereinbarten monatlichen Miete zur Verfügung.




Hat der Vermieter mit dem Mieter vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, so kann der Vermieter weiterhin vereinbarte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach § 560 Absatz 4 BGB für die Zukunft erhöhen, wenn die zuletzt erstellte Betriebskostenabrechnung zu dem Ergebnis geführt hat, dass die bislang vereinbarten Vorauszahlungen nicht ausreichend sind, um das Abrechnungsergebnis zu decken. Haben die Mietvertragspartner eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbart, so kann der Vermieter diese für die Zukunft nach § 560 Absatz 1 BGB anheben, wenn die Gegenüberstellung der aktuellen Summe der Betriebskosten die der Vereinbarung der Betriebskostenpauschale zu Grunde liegende Kalkulation überschreitet. In beiden Fällen genügt eine einfache Erklärung in Textform seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter, um die Erhöhungswirkung herbei zu führen.

Der Vermieter ist auch unter den Voraussetzungen der §§ 558ff BGB berechtigt, die mit dem Mieter vereinbarte Netto- oder Bruttomiete zu erhöhen. Hier bedarf es der Zustimmung des Mieters, die im Falle seiner Weigerung gerichtlich eingeklagt werden kann.

Tätigt der Vermieter Investitionen für bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, kann er diese Kosten in Höhe 11 Prozent pro Jahr auf den Mieter umlegen. In diesem Fall genügt wiederum eine einfache Erklärung in Textform seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter, um die Erhöhungswirkung herbeizuführen.
Die Erhöhung der Miete (Vorauszahlung oder Pauschale) wegen gestiegener Betriebskosten erfolgt völlig unabhängig von den anderen beiden Möglichkeiten der Mietsteigerung (Netto-/Bruttomieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem und Modernisierungsmieterhöhung). Das Recht der Betriebskosten und die in diesem Zusammenhang getroffenen Vereinbarungen werden von den anderen Erhöhungsmöglichkeiten nicht (einschränkend) beeinflusst.

Das gleiche gilt umgekehrt, wonach die Erhöhung der Netto- oder Bruttomiete nach dem Vergleichsmietensystem oder wegen einer durchgeführten Modernisierung unabhängig von einer etwaigen Erhöhung der Betriebskosten erfolgt.
Fraglich ist, wie sich die Netto-/Bruttomieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem zur Modernisierungsmieterhöhung verhält, insbesondere dann, wenn die vom Vermieter durchgeführte bauliche Maßnahme nicht nur eine Modernisierungsmieterhöhung, sondern auch die Möglichkeit der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem begründen kann.


Beispiel: Der Vermieter tauscht die in seinem Berliner Altbau noch vorhandene Kohleöfen gegen eine zentrale Gasheizung aus. Darüber hinaus bringt der Vermieter eine Wärmedämmung auf die Fassade auf.

Der Austausch der Kohleöfen gegen eine Gaszentralheizung stellt eine dauerhafte Wohnwertverbesserung für den Mieter dar. Die Aufbringung einer Wärmedämmung stellt eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie dar, so dass beide bauliche Maßnahmen als Modernisierungsmaßnahmen den Vermieter dazu berechtigen, die hierfür aufgewendeten Kosten in Höhe von 11 Prozent im Jahr auf den Mieter umzulegen.

Die Einbringung einer Gaszentralheizung gegen Kohleöfen hat zur Folge, dass die mit einem Bad und einem WC ausgestattete Wohnung im Berliner Mietspiegel (2011) von der Spalte 1 in die Spalte 2 aufrückt. Der Vergleich der in beiden Spalten genannten Mietwerte führt zu der Feststellung, dass aufgrund der verbesserten Ausstattung der Wohnung eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete (die bei einem Mieterhöhungsverlangen nach dem Vergleichsmietensystem nicht überschritten werden darf) gegeben ist. Der Vermieter kann daher aufgrund der verbesserten Ausstattung eine höhere Miete für die Wohnung erzielen.

Die Aufbringung einer Wärmedämmung stellt eine wohnwerterhöhende Maßnahme im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung (Merkmalgruppe 4 Gebäude) dar und hat damit ebenfalls Auswirkung auf die zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete.




Der Vermieter kann im Zusammenhang mit einer durchgeführten Modernisierung die Mieterhöhungsmöglichkeiten der §§ 559ff BGB und §§ 558ff BGB kombinieren.

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Der Vermieter kann vor der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung gemäß §§ 558ff BGB anhand des nicht modernisierten Wohnraums vornehmen. Der Vermieter hat bei dieser Mieterhöhung die allgemeinen für dieses Mieterhöhungsbegehren geltenden Vorgaben einzuhalten, insbesondere die Jahreswartefrist, die 15-Monatssperrfrist, die 15-prozentige* Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, die nicht überschritten werden darf.

2
Der Vermieter kann nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die von ihm aufgewendeten Kosten auf den Mieter gemäß §§ 559ff BGB umlegen. Bei dieser Mieterhöhung hat der Vermieter keine Warte- und Sperrfrist zu berücksichtigen, keine Kappungsgrenze einzuhalten und auch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten.

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Der Vermieter kann daran anschließend noch eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558ff BGB anhand des modernisierten Zustandes der Wohnung gegenüber dem Mieter erklären. Der Vermieter hat hier die Warte- und Sperrfristen, die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten.

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Der Vermieter kann aber auch zunächst die Erhöhung der Miete anhand der nicht modernisierten Wohnung erklären. Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen in oder an der Wohnung bereits durchgeführt, muss er dem Mieter im Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558 BGB genau und unmissverständlich mitteilen, dass sich das Mieterhöhungsbegehren ausschließlich auf den nicht modernisierten Zustand der Mietsache bezieht. Der Vermieter hat bei dieser Mieterhöhung die allgemeinen für dieses Mieterhöhungsbegehren geltenden Vorgaben einzuhalten, insbesondere die Jahreswartefrist, die 15-Monatssperrfrist, die 15-prozentige* Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, die nicht überschritten werden darf; letztere ermittelt sich anhand des nicht modernisierten Zustandes der Mietsache.

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Der Vermieter kann daran anschließend noch die durch die Modernisierung angefallenen Kosten auf den Mieter umlegen. Die zuvor erklärte Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem hindert ihn (wurde diese wie soeben dargestellt anhand des unmodernisierten Zustands der Wohnung vorgenommen) daran nicht. Insbesondere braucht der Vermieter hier keine Warte- und Sperrfrist, keine Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten. In dieser Variante laufen die beiden Mieterhöhungen parallel nebeneinander, ohne dass diese sich gegenseitig einschränken. Sie kann dazu führen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete (verglichen mit nicht modernisierten Wohnungen) durch die Modernisierungsumlage überschritten wird.

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Der Vermieter kann nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Miete nach dem Vergleichsmietensystem (§§ 558 BGB) auch anhand des modernisierten Zustands erhöhen. Der Vermieter hat bei dieser Mieterhöhung die allgemeinen für dieses Mieterhöhungsbegehren geltenden Vorgaben einzuhalten, insbesondere die Jahreswartefrist, die 15-Monatssperrfrist, die 20-prozentige Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete (anhand des modernisierten Zustands). Diese Mieterhöhung schließt eine weitere Mieterhöhung nach §§ 559ff BGB (Umlage der Modernisierungskosten) dann jedoch aus!


Allerdings ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts Hamm der bei einer gleichzeitigen Erhöhung der Miete nach §§ 558ff BGB (anhand des nicht modernisierten Wohnungszustandes) und §§ 559ff BGB mögliche Höchstbetrag der Mieterhöhung auch bei einem ausschließlichen Erhöhungsverfahren §§ 558ff BGB (anhand des modernisierten Wohnungszustandes) zuzulassen. Die umlagefähigen Modernisierungskosten (die nicht nach §§ 559ff BGB geltend gemacht werden) sind bei der Berechnung der Kappungsgrenze im Erhöhungsverfahren nach §§ 558ff BGB auszuklammern.




* Laut Senatsbeschluss Anfang Mai 2013. Die Verordnung tritt einen Tag nach ihrer Veröffentlichung in Kraft; sie ist nach Pfingsten 2013 geplant.


Foto: Ralf-Luczyk / www.hinein.eu / Pixelio